経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2014.12.03 Wed
これからはフィリピン不動産投資で被害者続出か?(2014年12月)


先週から約1週間フィリピンのマニラに不動産物件の視察を兼ねて滞在しました。
フィリピンで事業を行っている友人から現地行を誘って頂き同行させて頂きました、
そのため、フィリピンの不動産投資以外でも色々と勉強する事ができました。

その友人のコネクションでフィリピンの大手証券会社社長や政府関係者、
フィリピンでIT会社を経営している日本人など通常では出会えない大物の人達とお話させて頂く機会を頂きました。

フィリピンにはビジネスチャンスはいくらでもありますね、
当たり前ですが、国自体が成長しているので、低迷している日本でビジネスをするのとはわけが違います。
画期的なビジネスを開始しないでも日本から既存のビジネスを持ってくるだけでも
大きく成功するような時期が今のフィリピンにはあります。 
もちろん現地に信頼できるパートナーを作る事が大切ですが、フィリピンでのビジネスは非常に興味深いです。

<フィリピン不動産の状況と今後の見通しは?>

フィリピン不動産の状況と今後の見通しですが、思ったより状況は思わしくありません。
まず、マニラの不動産ですが、明らかに過剰に建設されています。現時点でも建てすぎなのに、
更に建設計画があり今もどんどん建設が進んでいます。

需要に追い付いていない為、完成後はRFO(Ready For Occupancy)の物件が山ほどあります。
テナントが見つからない為、オーナーは高級家具を付けたり家賃を下げたりしていますが、
それでもテナントを探すのは難しい状況です。

現在、フィリピン不動産を取り扱っているブローカーは完成後、
直ぐにテナントが付いて利回りは12%、家賃は年一括払いでと謳っていますが全部嘘だと思ってください。

またフィリピンの不動産価格は年々上昇する、上昇していると言われていますが、これも全部嘘です。
フィリピンの不動産価格(コンドなどの投資用物件)は売買に基づく売買取引履歴などから相場を算出するのではなく、
売り手のディベロッパーが年々、販売価格を釣り上げていきます。 
これにより物件価格が上昇していると勘違いしがちですが、
実際の売買価格はディベロッパーが設定した金額より低い場所にあります。

<実際の不動産相場ってどうなってるの?>

私の例ですが空港近くのAzureというプレビルドで購入した物件は
1平米辺り約6万ペソで購入しています、ディベロッパーのセンチュリーは現在、
この物件の販売価格を1平米辺り12万ペソの2倍で販売しています。
購入は3年前なので価格は倍になっていると錯覚しますが、実際に12万で売却する事はできません、
プレで購入した時の価格の6万でも買い手がつかない状況です。

フィリピンの不動産価格は一切上昇していません、逆にものすごい勢いで下がっていっているのです。

<こんな人は注意>

プレビルドで購入している人で完成までに毎月積み立てで購入している人は非常に危険な状態だと思ってください。 
流れ的には積立を行い完成時に残りをHSBC等の銀行からローンを組んで購入する形になっていると思いますが、
ローンが通る可能性は非常に低いです。
ローンが組めなければ現金で支払う事になりますが、
その現金が払えない場合は積み立てた金額(半額?)が無くなってしまいます。
今後、このような投資家が沢山出てくるはずです。

仮にローンが通ったとしても高い金利でテナントは付かない、相応の値段での売却もできません。

<プレビルドで買っても意味ないの?>

現在、プレビルドの値段と完成後の買い手もテナントも付かない新品のRFO(Ready For Occupancy)
の物件を比べるとRFOの方が安いです。 
また完成までの毎月の積立は利子が付かない為、お得!なんて言われていますが、
現金購入した場合割引が存在しているので実際は物件金額に利子が含まれているという事です。

・他の完成後の物件価格より高いプレビルドの販売価格
・価格上昇が見込めない現在の状況
・テナントを見つける事が困難な状況
・ローンの審査が通らない可能性

など考慮すると現在のフィリピン不動産投資に旨みはなく現金で購入するのならまだしも
融資で投資するには適さない地域と言えるでしょう。

私の物件もテナントが付かず苦労していますが、友人の紹介で現地に良いコネクションが出来たので
テナント付けが出来るかもしれません、私同様、困っている人がいればご連絡ください。

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*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


タイトル:No title

私もフィリピンにて不動産投資&事業投資を行っています。

まったくおっしゃる通りです。
特にセンチュリーというデベロッパーはこのやり方を派手にします。
年々本当に上昇しているのは一部の地域で限られた物件だと思います。

今後も記事を楽しみに読ませていただきます。


タイトル:No title

フィリピンで仲介業務などしていますが、他のディベロッパーと比べても、センチュリーのやり方は品が無いように感じます。うちではまず扱わないようにしていますが、口車に乗せられて買ってしまった人も多いのではないでしょうか。

ディベロッパーとしても大したことないですし、ブランド力も果たしてアヤラ程あるかと言われるとかなり微妙です。

タイトル:フィリピン不動産投資

参考になりました、また、情報あれば、是非お願いします、
アヤラとは今、付き合いがありますので、考えところです、

タイトル:助けてください

突然のコメント、お許しください。
私は2年弱前、フィリピン不動産投資のセミナーにて、現在保有している状態です。
私は本当に投資自体が怖かったし、パートで少ない金額を稼ぐ身なので、長くは持ちたくないと話していたのですが、担当者からは1年もしないうちに値上がりし、絶対に売り抜ける自信があると言われ、購入したのですが、1年後にはその担当者も担当者の上司も会社からトンズラし、その会社に何度も連絡していたんですが、最近会社にすら電話が通じない状態になってしまいました。
この先どうしたらいいのか本当に不安で不安でたまらず連絡しました。一度ご連絡いただけると嬉しいです。

フィリピン-マニラ17:42コメント:4トラックバック:0TOP↑

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