経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
New Entries
2014.08.20 Wed
アメリカ、オハイオ州の不動産投資で年間リターン15〜20%、これってどうなの?


オハイオ州の戸建て不動産投資が密かに日本人の間でブームになっているみたいですね。
戸建ての価格はお手頃な$30,000前後で年間のリターンが15%〜20%くらい狙える為、
人気が出てきているようです。
(ん?どこかで聞いたようなキャッチフレーズですね)

オハイオ州はミシガン州の下に位置している州で、デトロイトと共に自動車産業で栄え、
同じように産業が衰退して人口が減少している場所です。
(州自体の人口は増えていますが)

サブプライム時には、もっとも競売物件を出した州の一つで
ファニー・メイという住宅ローンプログラムではミシガン州では185ミリオン、
オハイオ州では100ミリオンがリカバリー不能として損失として計上されています。

オハイオ州の不動産投資の条件ですが、非常にデトロイト不動産投資と似ています。
販売側は$5000~$10,000で物件を仕入れ、それを$30,000程度で転売しています。
月額$800くらいのセクション8のテナントを付けて実質利回り15〜20%で紹介しています。

ビジネスモデルとしては低価格の物件を取り扱うデトロイト不動産投資と同じですね。

でもオハイオ州の場合はどうなんでしょう?

私の意見としては別にミシガン州でもオハイオ州でも州自体の不動産投資としては悪くないとは思いますが、
デトロイト不動産投資のように現地に住んでいない転売目的で
売却後は現地の管理会社に丸投げといった販売会社から購入したら悲惨な結果が待ち受けていると思います。

販売側も基本的に現地の状態がどのようになっているか把握していませんし、
紹介している物件すら確認していませんからね。
デトロイトと違って白人が多いから大丈夫!
なんて意味不明な宣伝をしているかもしれません。

やるなら直接自分で現地のリアルターから購入して補修して管理会社を探して、
といった事から入らないとトラブルが発生した時、自分で対応する事が出来ず、
デトロイト不動産投資で失敗した人達のように、
どうして良いのかわからない状態に陥ってしまいます。

米国は広く沢山魅力的な地域がある中で、そのようなハイリスクの場所を
自ら選択する理由もないと思います。

300万くらいの物件しか買えない予算しかない場合は尚更です。

関連記事
*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


タイトル:No title

こんにちは。
とても参考になるブログなのでよく読ませて頂いております。

以前から疑問に思っていたのですが、雪深いエリアの一戸建てを買ったとして、雪かきは誰がやってくれるのでしょう?

テナントは自分の家じゃないことからあまりきちんとやらないような気がしますし、管理会社もすべての家をきれいにすることはできないと思います。

庭の芝についても同じ疑問を感じます。


タイトル:No title

テナント契約する時に雪かきや芝の手入れはテナントが責任を持つという契約をするはずです。
空きやの場合は管理会社がオーナーの代わりに行います。

タイトル:リスクもあります

オハイオの物件を、昨年1月にハワイで活躍するコンサルタント(?)の方から購入しました。
まさに記事中にあるように約30000ドルで利回り20%近くという話でした。
購入し、約一年が経ちましたがこれがとんでもないシロモノ。修繕の連続で修繕費が一年間でなんと合計15000ドル近くに達しました。対して収入は5000ドル弱。利回り20パーセントどころか10000ドルを超える赤字になりました。
信頼のおける管理会社とのことでしたが、修繕の写真もほとんど送ってきませんし、3000ドル近い修繕も勝手にやったりします。
これは私の事例でして、オハイオの物件が全てこうだとはいいません。ただ他の方にはそういう事例もあるということをしっかり踏まえて、その上で判断されていただきたい。そんな簡単に利回り20%も稼げたら誰も苦労はしませんよね。
自分も高い勉強代になりました。。。。

タイトル:No title

mojiompさん

コメントありがとうございます。
最近、オハイオ州の物件でのトラブルや相談を何件か別で頂きました。 同じように当初、利回りが20%で完璧!みたいな紹介を受けたものの物件購入後は違ったという相談です。

結局、私がレイナスから買って失敗した理由も同じですが、こういった現地に拠点を置かない、リアルターの方でもない人から物件を紹介してもらっては、投資のリスクが更にあがりますよね。

オハイオ州やデトロイト州は現地のアメリカ人でさえハイリスクで挑戦しない地域です、全米の経験豊富な投資家も敬遠しています。
だからそこ高い利回り(表面上)があって、その魅力的な数字だけを取って知識のない日本人相手にあたかも条件の良い不動産だと錯覚させ購入させるのは、ちょっと個人的には商売として酷いかなと思ってしまいます。

私も失敗したデトロイト物件が調子よく稼働していませんが、お互い良い勉強したと思って前向きに頑張りましょう~!


タイトル:オハイオ州の物件

私もハワイ在住の日本人コンサルの斡旋で物件を購入しましたが、サポートが全くひどく挙句の果てに恫喝まがいの逆切れをされ、嫌気をさしてこちらから手を切るように仕向けられました。そのうち入居者の滞納や未払いのままの退去が続出し、そのコンサルから紹介された管理会社も修理の請求ばかりの役立たずで悲惨な状況です。
そのコンサルが紹介した管理会社、火災保険会社、会計士等皆カスばかりでした。
他の方もひどい状況になっていると聞きます。
オハイオやデトロイトで20%の物件があると吹聴しているハワイの某コンサルにはくれぐれも近づかないように。

タイトル:No title

そのハワイのコンサルタントの人はオハイオ州の物件を売る前はデトロイトの物件を同じように転売していました。

デトロイト不動産でも同じ事をしていて、物件にトラブルがあってハワイのコンサルタントに連絡するも逆ギレして尽く購入者と縁を切っています。

デトロイトで同じように転売している業者にも共通する事ですが、物件がうまく稼働しないでサポート依頼すると皆さん腹を立てて逆ギレするのが特徴のようです。

タイトル:No title

こんなHPを発見しました。

http://hawaii.angry.jp/

タイトル:No title

私は、多分こちらで出ている某コンサルタントに今、デトロイトの物件を進められています。こちらのようなコメントを見て驚いていますが、この人のためにこのような問題を抱えた人が沢山いるのでしょうか?

タイトル:No title

私が知る限り相当多いですよ。 

海外不動産投資全般05:38コメント:9トラックバック:0TOP↑

コメントの投稿

コメント