経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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タイトル:No title

レイナスは、書き込むとメルマガ登録・有料会員を一方的に削除されます。理由は名誉棄損ですってw

タイトル:No title

会員から不都合な書き込みがあった場合、まともな会社だったら、きちんと説明しますがレイナスの場合顧客の個人情報をブログで公開したり質問を無視しますからね、、、

悪質で詐欺まがいな事をしていて、それらを指摘されると名誉棄損って苦しすぎます。

タイトル:No title

>しかし、レイナスに限らず、米国不動産を取り扱っている業者の多くは逆切れしてくる場合が多いようです、中にはクレームを言ったら販売業者から恫喝された、なんてケースもあります。


これは不動産業に限らないと思います。結構多くの日本人向けビジネスがこんな感じです。そして、そのような対応に文句を言ってもかなりの確率で真面目に対応しません。仮にこちらの言い分を聞いたとしても、悪いのは自分たちなのに「譲歩してやってるんだぞ」みたいな態度をとってきます(これは中小に限らず場合によっては大手企業の現地法人だって同じです)。

(そういえば、定年後の人たちがタイなどに移住するのが流行っているらしいですが、そこでもそういった人たちを取りこむ悪質な日本人向けビジネスが横行しているそうですね。)

>販売会社はそのような投資家の心理を察知して自分達には力があると勘違いします。

彼ら悪質な日本人向け業者は、自分たちのほうがアメリカ事情に通じていると思っているので、常識ではありえないような態度を客に向かってとってきます。

>販売会社様、サポート会社様の逆鱗に触れ保険の更新をされなかった投資家もいます。(私です。)


そうです。結構多くの日本人向け業者が、客側がまっとうなことを言ってくると悪質な対応を取ってくるんです。

タイトル:No title

確かに言われてみると、不動産業者に限らず海外で日本人相手に商売している所はこういった日本国内ではあまり見かけない常識ではありえない態度をとっている人が多いですね。

ハワイでも日本人だけ相手にしている医者、歯医者に行きましたが凄く意地悪なので行くのをやめました。

悪質な態度を取っても現地の英語を話せない日本人は、それでも来客してくるので、ますます拍車をかけているのかもしれません。

レイナスも顧客を無視したり放置したりしていますが、投資家は彼らに頼らざるおえないですからね、それを見越して意地悪な対応をしてくるので、本当にクズだなと正直思ってしまいます。

タイトル:No title

もう一つ思い出しました。レイナスは、私が自分で選んで買う物件の管理を頼めないかと質問した時に、「レイナスの売る物件しか管理しません」と言っていました。私には理由が分かりませんでした。

今思うと、売ることで儲けるしか考えておらず、まともに管理してそこから手数料を集めることなんて初めから想定外だったからでしょうね。
(つまり最初から顧客は長期的に付き合う相手ではなく、短期的に荒稼ぎするためのカモでしかなかったのでしょうね。そういうのは悪質な日本人向け業者によくあることかもしれませんけどね)

澤様のおかげでいろいろ謎が解けます。ありがとうございます。

タイトル:No title

【澤さんの本文より抜粋】
この「確認や依頼のやり取り」が「お客様」と「販売業者」という立場を逆転させてしまいます。
「お客様」だった人はなんどもサポート会社に確認・質問する事で依存度が増し次第に立場は「お客様」でなくなっていきます。
販売会社はそのような投資家の心理を察知して自分達には力があると勘違いします。本来、自分達の事を信用して購入してくれた大切な「お客様」を自分達のやり方に逆らうなら、「もう面倒を見ない!」という事になってしまうのです。
⇒全くその通りです。私もまさにこの通りでこの澤さんの文章のままが、かなしいかな現実です。これが普通なのか・・・日本は甘すぎるのか??と疑問さえ感じてしまうこともありました。最後の方のかきこみにあるように私も別で購入した物件の管理を依頼、相談した事がありました。
答え・・・・・うちでもう一軒購入したら考えてあげてもいいですよ!だって(笑)もちろんお断りしましたが(笑)
ほんとに腐った会社です。最強最悪な企業です。こんな悪徳会社本当にあるんですね(笑)同業の真面目にやっている方がかわいそうです。同じ目で見られてしまいますから。

タイトル:No title

まー、レイナス・TAILAはえげつないですわ。
①他のセミナーとジョイント
②その主催者にもデトロイトの物件を購入してもらう
③入居者がついていないのに、ついていることにして家賃を支払う
④セミナーの参加者に購入を促せる。セミナー主催者が「よかったよ」といえば購入する参加者も増えますからね。
⑤その後トラブルが多くて、問題にはなります。
⑥ジョイントするセミナーが変わる

タイトル:No title

匿名でお願い致しますさん

本当に酷いですね、他の物件管理のお世話ができないなら単に断れば良いだけなのに、「うちでもう一軒購入しろ」というのは常識では考えられません。

他にも沢山海外不動産を取り扱っている会社があると思いますが確かに関係のない他の会社の印象も悪くなりましたね。

もう私は会社経由で購入するのはこりごりです。

タイトル:No title

匿名さん

「入居者がついていないのに、ついていることにして家賃を支払う 」
これは考えてもいませんでした、、、物件売却時の利益が60%とか70%とかありますから、暫く家賃を支払っても十分利益がでるでしょうね。 ある程度家賃を支払ったら後は例の「今後はオーナーの責任」という流れなのかもしれません。

ある意味天才ですね。

本当にテナントが入居していたのか気になる所なので過去に入居したテナントに直接連絡して確認します。

タイトル:

入居者がいないのに、いたことにする件は、有名な話です。私の友人もそうだったらしいです。比較的大きいセミナーの主催者です。岩佐氏のいい加減さに頭に来て管理会社を変えたから、分かったといってましたね

タイトル:

皆さん、苦労されてますね、私、国内で不動産投資10年以上やってますが、不動産業界って昔から周旋屋、千三つ屋とか言われていて、レイ○スみたいな業者多いですよ、テレビCMやってるエ○ブルも取引してみたら、そのものでした!一般サラリーマンが不動産投資やるなら、この事は覚悟して欲しいものです。

タイトル:No title

>匿名さん

確かに私も管理会社を変更したら補修が出来ていない事が判明しました。

タイトル:No title

>通りがかり

確かに日本国内でも色々と不動産投資にはトラブルがつきものですね。 今回は海外ですので色々と大変です。

タイトル:

TAILAとは、別のデトロイト不動産投資セミナーにきてますが、レイナス・ロバートから管理移行をしようとしている人が何人もいました。みなさん結構悩んでるですね

タイトル:No title

>管理移行検討中さん

そうですね、実際に移動している人も結構いるのではないでしょうか。 移動する場合、なぜかレイナス側からは突然敵対しされるみたいですので皆さん慎重に行動しているようです。

タイトル:

私も最近移管の手続きをしたので、岩佐氏がどのような対応をしてくるか楽しみです。テナントが引っ越ししていないのに仲介手数料をとられたりもしたロバート。一度ぐらいは、電話・メールに出て欲しかったですよ

タイトル:No title

>青木さん

移管したという事は良い管理会社が見つかったんですね。 ロバートのようにやりたい放題の管理会社は逆に珍しいですよね。。。


タイトル:こんな連絡がありましたよ

TALIAプラチナ会員の皆様
 こんにちは。今日は今後のデトロイト不動産投資について非常に大事な連絡です。
昨年11月くらいから起きた家賃の送付の遅延、大量の強制退去、およびそれ以前からあった登記簿謄本の到達の遅れ、修繕の期間か非常にかかることなどについてTALIA会長 岩佐直亮および事務局 天竜は毎日毎日、考えられるあらゆる方法をとって現地管理会社に働きかけをしてきました。
 3月には1名のTALIA会員の同席のもと、岩佐氏、天竜、および現地管理会社RJダニエルで話し合いを持ちました。
 その時点では大寒波による暖房器具の破損を中心とした物件へのダメージおよび一部市役所の嫌がらせによってRJダニエルの負担が重く、様々な問題の原因になっている旨、説明を受けました。この点については私も納得し、プラチナ会員のみなさんも説明を行いご理解いただきました。
 それから3か月が経過した現在の状況は全体として改善が見られず、一部は悪化しているところさえもあります。
問題1
登記簿謄本の到達は極端に遅くこの3か月で到達したのは3件程度です。これについては岩佐氏を中心に「登記簿謄本の到達は不動産投資の基本中の基本であり、何よりも優先してやるべきことである」と電話、面談、メールで繰り返し説明をしてきました。そのたびにRJダニエルは「わかった」「優先してやる」「〇〇日でやる」という答えが返ってはきました。しかしほとんど改善は見られません。
問題2
家賃の送金の乱れがほとんど改善されない。すべてではありませんが、10数人の一定メンバーの家賃が毎月毎月遅れます。岩佐氏、天竜が嫌というほど請求してやっと払われることが多い。過去に郵便事故等で送達されなかった家賃について小切手の再交付をもとめてもほとんど支払われることがない。
問題3
修繕完了が非常に遅い。リカバリーした物件の数が非常に少ない。岩佐氏がある親方に一部の物件の補修を直接指示してみたところ、物件の補修は状態の良いものなら1週間、非常に状態の悪いものでも補修だけでいえば4週間で完了します。会員の皆様が購入いただき決済いただいてから半年経過して補修が完了しないのは大寒波という事情を考慮しても、順番待ちがあるとしてもやはり遅すぎると判断せざるを得ません。
 これについてTALIA事務局では対策を1か月にわたって検討、検証してきました。
最終的に下記のような対応をとることとしました。
対応1
RJダニエルに対して法的手続をすることも含めた最終催告をしています。(登記簿謄本、修繕の完了、家賃の確実な送付等)。アメリカでは弁護士を使うと宣告することは、相手との関係断絶覚悟を示すことです。今回は天竜個人の名前でこの最終催告を送りました。窓口として岩佐氏を残すためです。事実上 天竜とRJダニエルの関係は終わりました。おそらく私個人家賃収入など当面はのぞめないと思います。新管理会社への移管は手間と時間がかかりますので、会員の皆様が先です。事務局として皆様をサポートする以上、仕方ないこと思います。
対応2
新しい管理会社を選定しました。2年前まで日本人の物件を約100件管理してきた白人管理会社です。TALIAプラチナ会員の方の協力、紹介をうけ、岩佐氏がスカイプとメールで打ち合わせをしてきました。過去の実績、能力をチェックしてきたところ概ね合格ではないかと判断しました。またその他にもデトロイト専門の管理会社、郊外専門の管理会社と交渉をつづけています。おそらく提携できるのではないかと思います。
日本と違いアメリカでの低所得者向投資の管理会社を変えることは非常に大変なことです。岩佐氏の経験によれば管理会社を変えたことでかえってマイナスになることも散見されます。
今回の白人管理会社に移管することおよび管理会社移管で起きる利点とリスクを事務局が調べた範囲で説明させていただきます。
メリット1 
白人管理会社であり、市役所の嫌がらせの可能性は低い。 (過去の実績からの推定) メリット2 
家賃送付、状況報告など事務手続きの乱れは少ない
メリット3 
過去2年間で修繕費などの過大請求のトラブルはきいていない
メリット4 
現役弁護士でもあり強制退去等には強い
リスク1  
白人管理会社の過去最大の管理件数は100件程度。TALIA全体では300件を超えている。全部を移管するわけではないが、許容能力がやや不明
リスク2  
一部の市内の物件ではテナント付けが苦手という情報もある。
リスク3  
アメリカでの管理物件の移管には一定の時間と混乱が生じる場合がある。
リスク4  
白人管理会社もボランティアではないので、管理移管のためには若干の移管手数料を申し受けている。(一戸建て300ドル。詳細は管理会社移管申込書参照)
これは岩佐氏が交渉しデトロイトの平均的相場の半額程度で了解してもらった。
リスク5  
補修が完了していない物件については、全物件に対してRJダニエルは補修費と自分の利益
相当分の送金をすでに受けています。彼の責任でこちらの所定の期日までに完了させ、証
拠写真を岩佐直亮氏提示するか、無理なら受け取った修繕費と利益の返還を求めていきま
す。できない場合は法的な手続きも含めて対応を検討します。
          
オーナーの方にこのことで経済的負担をお願いする予定はありませんが、オーナーの名
前で法的な協力をお願いする場合もあります。
 デトロイト専門管理会社、郊外専門管理会社も今のところ、完全ではないが、RJダニエ
ルよりは改善が見込めるのではないかと考えています。
 
提携条件は白人管理会社と同程度を考えていますが、今後の岩浅氏の交渉次第です。
なお現在の管理会社の家賃送付の遅れ、補修、登記簿の遅れがあるのはこの2年間の物件が圧倒的多数です。このメールをお読みになるプラチナ会員の中には、RJダニエル管理で何の問題もない方も一定数含まれています。そのような方は、特に管理会社を変える必要はないかもしれません。変更するしないは最終的に各自でご判断ください。
この問題に対応するために急きょ岩佐氏が7月10日~ 4-5日間。7月下旬から2週間
程度 デトロイトに飛びます。2カ月以上前から決まっていたタイ開発の視察などのごく一部の事業を除いて岩佐氏はデトロイトのことに集中します。残りのことは天竜ががんばります。
RJダニエルは岩佐氏がデトロイト投資を定着させてきた最大の功労者です。 現在ではまったく紹介していないリスクの高いデュープレックスを稼働させてきた実績が 数多くあります。現段階で、なぜこんなことが起きたのかは岩佐氏も天竜もわからないと ころです。この3カ月の間、プラチナ会員の方から厳しいご指摘もいくつかいただきましたが、どちらかというと「私は自分の目を信じてあなたたちを信用して投資した。それは 今も変わらない」などの涙の出るようなお声の方がずっと多いです。 このような状態になり、岩佐氏も天竜も本当に申し訳ないと思っています。ここしばらくの混乱は予想されますが、「中期的見れば天竜と岩佐氏と付き合って人生のプラスになっ た」と言われるような組織にしていきたいと思います。もしできるならば今後ともよろし くお願い申し上げます。
これからの海外生活を考える会
会長  岩佐直亮
事務局長 天竜靖

全てをロバートにかぶせたんでしょうかね?

タイトル:No title

ヤスさん

売却しすぎて手に負えなくなって色々な問題が出てきて、多くの投資家の不満が爆発したんだと思います。
私以外の投資家にも訴えられているみたいですし、そろそろ、現地管理会社に責任を被せてしまえ! という事なんでしょう。

この天竜靖という人はもっと悪質ですね、偽名を使って不動産を紹介して、私はロバートとの関係は切れましたといってロバートに全責任を投げる、今後のデトロイトの事は会長が集中します! といって全ての責任は会長にあります。 私ではありません。 会長です!ですからね。

タイトル:Iwaマレーシアに逃げる

iwaはマレーシアに逃げ隠れています。訴訟からも逃げるでしょう。
RJと、新会社も同じ経営。家賃もRJが、かすめ投資家へは、わざと払っていません。最初から、入居して居ない物件に、家賃を、4回ぐらい払い後はドロン。マレーシアで、優雅に、暮らしています

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2014.06.20 Fri
米国不動産投資で食い物にされる日本人投資家達


レイナスとのトラブルをブログで紹介してから、その後も沢山の人からデトロイト不動産投資について連絡や相談を頂いています。 米国で不動産投資している日本人投資家の人に共通している相談内容で圧倒的に一番多いのが「販売会社にクレームや不満を言ったら逆切れされた」、「今後どうして良いかわからない」です。

通常のサービス業であれば、クレームを入れても対応が変わらないような事はありますが
少なくとも相手側から逆切れされるような事はありません。

しかし、レイナスに限らず、米国不動産を取り扱っている業者の多くは逆切れしてくる場合が多いようです、中にはクレームを言ったら販売業者から恫喝された、なんてケースもあります。

なぜこんな事になってしまうのでしょうか?

物件を購入する前は通常のビジネスと同じように
「お客様」と「販売業者」という関係が成り立っています。

物件購入後は「英語が話せない」「アメリカの不動産事情に疎い」という理由から
購入者は極度に販売会社(サポート会社)に依存してしまいます。

購入者は知識がない為、固定資産税やTAXの支払、現地管理会社とのやり取り、現地銀行の開設手続き、LLC等の会社設立、保険の加入等すべて販売会社(サポート会社)に確認する必要があります。

この「確認や依頼のやり取り」が「お客様」と「販売業者」という立場を逆転させてしまいます。

「お客様」だった人はなんどもサポート会社に確認・質問する事で依存度が増し次第に立場は「お客様」でなくなっていきます。

販売会社はそのような投資家の心理を察知して自分達には力があると勘違いします。本来、自分達の事を信用して購入してくれた大切な「お客様」を自分達のやり方に逆らうなら、「もう面倒を見ない!」という事になってしまうのです。

販売会社様、サポート会社様の逆鱗に触れ保険の更新をされなかった投資家もいます。(私です。)
デトロイトのような場所では多くの保険会社が撤退しています。保険に入るのも大変な地域です。
そしてトラブルが現地で発生しても「後はオーナーの責任」と言われ切り捨てられます。

こういった事もあり、私にメールをくれる相談者の人は大抵「匿名希望」で連絡してきます。 もし自分が現地の物件や管理の事を第三者に相談している事が販売会社にばれたら仕返しされるのではないだろうか? 手を切られるのではないだろうか? という事を心配しているのだと思います。

今回、はっきりわかった事は海外投資の遠隔操作で一番のリスクはサポート業者経由で購入する事だとわかりました。物件自体の投資リスク(空室、値下がり等)より将来、期待通りのサポートを受けられなくなるリスクの方が高いのではないでしょうか?

セミナーで説明を受けたような利回りが出ていない、詳細の分からない補修代金が毎月引かれる、補修が一向に完了しない、テナントが家賃を支払わない等、色々不満はあるが、サポートを受ける為に多少の事は目をつぶる、なんとも不思議な投資です。

このように困っている投資家に対してきちんとサポート体制を築き上げる事は会社としては有意義な挑戦になると思うのですが、、、

戸建て1軒販売すれば1万~2万ドルの利益がでるので、どんどん売って最後は撤退!という事が目的なのかもしれません。

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レイナスは、書き込むとメルマガ登録・有料会員を一方的に削除されます。理由は名誉棄損ですってw

タイトル:No title

会員から不都合な書き込みがあった場合、まともな会社だったら、きちんと説明しますがレイナスの場合顧客の個人情報をブログで公開したり質問を無視しますからね、、、

悪質で詐欺まがいな事をしていて、それらを指摘されると名誉棄損って苦しすぎます。

タイトル:No title

>しかし、レイナスに限らず、米国不動産を取り扱っている業者の多くは逆切れしてくる場合が多いようです、中にはクレームを言ったら販売業者から恫喝された、なんてケースもあります。


これは不動産業に限らないと思います。結構多くの日本人向けビジネスがこんな感じです。そして、そのような対応に文句を言ってもかなりの確率で真面目に対応しません。仮にこちらの言い分を聞いたとしても、悪いのは自分たちなのに「譲歩してやってるんだぞ」みたいな態度をとってきます(これは中小に限らず場合によっては大手企業の現地法人だって同じです)。

(そういえば、定年後の人たちがタイなどに移住するのが流行っているらしいですが、そこでもそういった人たちを取りこむ悪質な日本人向けビジネスが横行しているそうですね。)

>販売会社はそのような投資家の心理を察知して自分達には力があると勘違いします。

彼ら悪質な日本人向け業者は、自分たちのほうがアメリカ事情に通じていると思っているので、常識ではありえないような態度を客に向かってとってきます。

>販売会社様、サポート会社様の逆鱗に触れ保険の更新をされなかった投資家もいます。(私です。)


そうです。結構多くの日本人向け業者が、客側がまっとうなことを言ってくると悪質な対応を取ってくるんです。

タイトル:No title

確かに言われてみると、不動産業者に限らず海外で日本人相手に商売している所はこういった日本国内ではあまり見かけない常識ではありえない態度をとっている人が多いですね。

ハワイでも日本人だけ相手にしている医者、歯医者に行きましたが凄く意地悪なので行くのをやめました。

悪質な態度を取っても現地の英語を話せない日本人は、それでも来客してくるので、ますます拍車をかけているのかもしれません。

レイナスも顧客を無視したり放置したりしていますが、投資家は彼らに頼らざるおえないですからね、それを見越して意地悪な対応をしてくるので、本当にクズだなと正直思ってしまいます。

タイトル:No title

もう一つ思い出しました。レイナスは、私が自分で選んで買う物件の管理を頼めないかと質問した時に、「レイナスの売る物件しか管理しません」と言っていました。私には理由が分かりませんでした。

今思うと、売ることで儲けるしか考えておらず、まともに管理してそこから手数料を集めることなんて初めから想定外だったからでしょうね。
(つまり最初から顧客は長期的に付き合う相手ではなく、短期的に荒稼ぎするためのカモでしかなかったのでしょうね。そういうのは悪質な日本人向け業者によくあることかもしれませんけどね)

澤様のおかげでいろいろ謎が解けます。ありがとうございます。

タイトル:No title

【澤さんの本文より抜粋】
この「確認や依頼のやり取り」が「お客様」と「販売業者」という立場を逆転させてしまいます。
「お客様」だった人はなんどもサポート会社に確認・質問する事で依存度が増し次第に立場は「お客様」でなくなっていきます。
販売会社はそのような投資家の心理を察知して自分達には力があると勘違いします。本来、自分達の事を信用して購入してくれた大切な「お客様」を自分達のやり方に逆らうなら、「もう面倒を見ない!」という事になってしまうのです。
⇒全くその通りです。私もまさにこの通りでこの澤さんの文章のままが、かなしいかな現実です。これが普通なのか・・・日本は甘すぎるのか??と疑問さえ感じてしまうこともありました。最後の方のかきこみにあるように私も別で購入した物件の管理を依頼、相談した事がありました。
答え・・・・・うちでもう一軒購入したら考えてあげてもいいですよ!だって(笑)もちろんお断りしましたが(笑)
ほんとに腐った会社です。最強最悪な企業です。こんな悪徳会社本当にあるんですね(笑)同業の真面目にやっている方がかわいそうです。同じ目で見られてしまいますから。

タイトル:No title

まー、レイナス・TAILAはえげつないですわ。
①他のセミナーとジョイント
②その主催者にもデトロイトの物件を購入してもらう
③入居者がついていないのに、ついていることにして家賃を支払う
④セミナーの参加者に購入を促せる。セミナー主催者が「よかったよ」といえば購入する参加者も増えますからね。
⑤その後トラブルが多くて、問題にはなります。
⑥ジョイントするセミナーが変わる

タイトル:No title

匿名でお願い致しますさん

本当に酷いですね、他の物件管理のお世話ができないなら単に断れば良いだけなのに、「うちでもう一軒購入しろ」というのは常識では考えられません。

他にも沢山海外不動産を取り扱っている会社があると思いますが確かに関係のない他の会社の印象も悪くなりましたね。

もう私は会社経由で購入するのはこりごりです。

タイトル:No title

匿名さん

「入居者がついていないのに、ついていることにして家賃を支払う 」
これは考えてもいませんでした、、、物件売却時の利益が60%とか70%とかありますから、暫く家賃を支払っても十分利益がでるでしょうね。 ある程度家賃を支払ったら後は例の「今後はオーナーの責任」という流れなのかもしれません。

ある意味天才ですね。

本当にテナントが入居していたのか気になる所なので過去に入居したテナントに直接連絡して確認します。

タイトル:

入居者がいないのに、いたことにする件は、有名な話です。私の友人もそうだったらしいです。比較的大きいセミナーの主催者です。岩佐氏のいい加減さに頭に来て管理会社を変えたから、分かったといってましたね

タイトル:

皆さん、苦労されてますね、私、国内で不動産投資10年以上やってますが、不動産業界って昔から周旋屋、千三つ屋とか言われていて、レイ○スみたいな業者多いですよ、テレビCMやってるエ○ブルも取引してみたら、そのものでした!一般サラリーマンが不動産投資やるなら、この事は覚悟して欲しいものです。

タイトル:No title

>匿名さん

確かに私も管理会社を変更したら補修が出来ていない事が判明しました。

タイトル:No title

>通りがかり

確かに日本国内でも色々と不動産投資にはトラブルがつきものですね。 今回は海外ですので色々と大変です。

タイトル:

TAILAとは、別のデトロイト不動産投資セミナーにきてますが、レイナス・ロバートから管理移行をしようとしている人が何人もいました。みなさん結構悩んでるですね

タイトル:No title

>管理移行検討中さん

そうですね、実際に移動している人も結構いるのではないでしょうか。 移動する場合、なぜかレイナス側からは突然敵対しされるみたいですので皆さん慎重に行動しているようです。

タイトル:

私も最近移管の手続きをしたので、岩佐氏がどのような対応をしてくるか楽しみです。テナントが引っ越ししていないのに仲介手数料をとられたりもしたロバート。一度ぐらいは、電話・メールに出て欲しかったですよ

タイトル:No title

>青木さん

移管したという事は良い管理会社が見つかったんですね。 ロバートのようにやりたい放題の管理会社は逆に珍しいですよね。。。


タイトル:こんな連絡がありましたよ

TALIAプラチナ会員の皆様
 こんにちは。今日は今後のデトロイト不動産投資について非常に大事な連絡です。
昨年11月くらいから起きた家賃の送付の遅延、大量の強制退去、およびそれ以前からあった登記簿謄本の到達の遅れ、修繕の期間か非常にかかることなどについてTALIA会長 岩佐直亮および事務局 天竜は毎日毎日、考えられるあらゆる方法をとって現地管理会社に働きかけをしてきました。
 3月には1名のTALIA会員の同席のもと、岩佐氏、天竜、および現地管理会社RJダニエルで話し合いを持ちました。
 その時点では大寒波による暖房器具の破損を中心とした物件へのダメージおよび一部市役所の嫌がらせによってRJダニエルの負担が重く、様々な問題の原因になっている旨、説明を受けました。この点については私も納得し、プラチナ会員のみなさんも説明を行いご理解いただきました。
 それから3か月が経過した現在の状況は全体として改善が見られず、一部は悪化しているところさえもあります。
問題1
登記簿謄本の到達は極端に遅くこの3か月で到達したのは3件程度です。これについては岩佐氏を中心に「登記簿謄本の到達は不動産投資の基本中の基本であり、何よりも優先してやるべきことである」と電話、面談、メールで繰り返し説明をしてきました。そのたびにRJダニエルは「わかった」「優先してやる」「〇〇日でやる」という答えが返ってはきました。しかしほとんど改善は見られません。
問題2
家賃の送金の乱れがほとんど改善されない。すべてではありませんが、10数人の一定メンバーの家賃が毎月毎月遅れます。岩佐氏、天竜が嫌というほど請求してやっと払われることが多い。過去に郵便事故等で送達されなかった家賃について小切手の再交付をもとめてもほとんど支払われることがない。
問題3
修繕完了が非常に遅い。リカバリーした物件の数が非常に少ない。岩佐氏がある親方に一部の物件の補修を直接指示してみたところ、物件の補修は状態の良いものなら1週間、非常に状態の悪いものでも補修だけでいえば4週間で完了します。会員の皆様が購入いただき決済いただいてから半年経過して補修が完了しないのは大寒波という事情を考慮しても、順番待ちがあるとしてもやはり遅すぎると判断せざるを得ません。
 これについてTALIA事務局では対策を1か月にわたって検討、検証してきました。
最終的に下記のような対応をとることとしました。
対応1
RJダニエルに対して法的手続をすることも含めた最終催告をしています。(登記簿謄本、修繕の完了、家賃の確実な送付等)。アメリカでは弁護士を使うと宣告することは、相手との関係断絶覚悟を示すことです。今回は天竜個人の名前でこの最終催告を送りました。窓口として岩佐氏を残すためです。事実上 天竜とRJダニエルの関係は終わりました。おそらく私個人家賃収入など当面はのぞめないと思います。新管理会社への移管は手間と時間がかかりますので、会員の皆様が先です。事務局として皆様をサポートする以上、仕方ないこと思います。
対応2
新しい管理会社を選定しました。2年前まで日本人の物件を約100件管理してきた白人管理会社です。TALIAプラチナ会員の方の協力、紹介をうけ、岩佐氏がスカイプとメールで打ち合わせをしてきました。過去の実績、能力をチェックしてきたところ概ね合格ではないかと判断しました。またその他にもデトロイト専門の管理会社、郊外専門の管理会社と交渉をつづけています。おそらく提携できるのではないかと思います。
日本と違いアメリカでの低所得者向投資の管理会社を変えることは非常に大変なことです。岩佐氏の経験によれば管理会社を変えたことでかえってマイナスになることも散見されます。
今回の白人管理会社に移管することおよび管理会社移管で起きる利点とリスクを事務局が調べた範囲で説明させていただきます。
メリット1 
白人管理会社であり、市役所の嫌がらせの可能性は低い。 (過去の実績からの推定) メリット2 
家賃送付、状況報告など事務手続きの乱れは少ない
メリット3 
過去2年間で修繕費などの過大請求のトラブルはきいていない
メリット4 
現役弁護士でもあり強制退去等には強い
リスク1  
白人管理会社の過去最大の管理件数は100件程度。TALIA全体では300件を超えている。全部を移管するわけではないが、許容能力がやや不明
リスク2  
一部の市内の物件ではテナント付けが苦手という情報もある。
リスク3  
アメリカでの管理物件の移管には一定の時間と混乱が生じる場合がある。
リスク4  
白人管理会社もボランティアではないので、管理移管のためには若干の移管手数料を申し受けている。(一戸建て300ドル。詳細は管理会社移管申込書参照)
これは岩佐氏が交渉しデトロイトの平均的相場の半額程度で了解してもらった。
リスク5  
補修が完了していない物件については、全物件に対してRJダニエルは補修費と自分の利益
相当分の送金をすでに受けています。彼の責任でこちらの所定の期日までに完了させ、証
拠写真を岩佐直亮氏提示するか、無理なら受け取った修繕費と利益の返還を求めていきま
す。できない場合は法的な手続きも含めて対応を検討します。
          
オーナーの方にこのことで経済的負担をお願いする予定はありませんが、オーナーの名
前で法的な協力をお願いする場合もあります。
 デトロイト専門管理会社、郊外専門管理会社も今のところ、完全ではないが、RJダニエ
ルよりは改善が見込めるのではないかと考えています。
 
提携条件は白人管理会社と同程度を考えていますが、今後の岩浅氏の交渉次第です。
なお現在の管理会社の家賃送付の遅れ、補修、登記簿の遅れがあるのはこの2年間の物件が圧倒的多数です。このメールをお読みになるプラチナ会員の中には、RJダニエル管理で何の問題もない方も一定数含まれています。そのような方は、特に管理会社を変える必要はないかもしれません。変更するしないは最終的に各自でご判断ください。
この問題に対応するために急きょ岩佐氏が7月10日~ 4-5日間。7月下旬から2週間
程度 デトロイトに飛びます。2カ月以上前から決まっていたタイ開発の視察などのごく一部の事業を除いて岩佐氏はデトロイトのことに集中します。残りのことは天竜ががんばります。
RJダニエルは岩佐氏がデトロイト投資を定着させてきた最大の功労者です。 現在ではまったく紹介していないリスクの高いデュープレックスを稼働させてきた実績が 数多くあります。現段階で、なぜこんなことが起きたのかは岩佐氏も天竜もわからないと ころです。この3カ月の間、プラチナ会員の方から厳しいご指摘もいくつかいただきましたが、どちらかというと「私は自分の目を信じてあなたたちを信用して投資した。それは 今も変わらない」などの涙の出るようなお声の方がずっと多いです。 このような状態になり、岩佐氏も天竜も本当に申し訳ないと思っています。ここしばらくの混乱は予想されますが、「中期的見れば天竜と岩佐氏と付き合って人生のプラスになっ た」と言われるような組織にしていきたいと思います。もしできるならば今後ともよろし くお願い申し上げます。
これからの海外生活を考える会
会長  岩佐直亮
事務局長 天竜靖

全てをロバートにかぶせたんでしょうかね?

タイトル:No title

ヤスさん

売却しすぎて手に負えなくなって色々な問題が出てきて、多くの投資家の不満が爆発したんだと思います。
私以外の投資家にも訴えられているみたいですし、そろそろ、現地管理会社に責任を被せてしまえ! という事なんでしょう。

この天竜靖という人はもっと悪質ですね、偽名を使って不動産を紹介して、私はロバートとの関係は切れましたといってロバートに全責任を投げる、今後のデトロイトの事は会長が集中します! といって全ての責任は会長にあります。 私ではありません。 会長です!ですからね。

タイトル:Iwaマレーシアに逃げる

iwaはマレーシアに逃げ隠れています。訴訟からも逃げるでしょう。
RJと、新会社も同じ経営。家賃もRJが、かすめ投資家へは、わざと払っていません。最初から、入居して居ない物件に、家賃を、4回ぐらい払い後はドロン。マレーシアで、優雅に、暮らしています

ミシガン州-デトロイト16:21コメント:20トラックバック:0TOP↑

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