経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2012.08.18 Sat
デトロイト投資の問題点と最良の投資戦略を考える
デトロイトの一軒家投資に挑戦したいとずっと思っていたのですが、個人的に思う事があり物件を購入してきませんでした。過去多数、デトロイトの現地ブローカーや管理会社に連絡を取りましたが、どうしても納得できず自分の中の問題点を解決する事ができませんでした。 しかしデトロイトの一軒家投資が諦めきれずアメリカ人の友人(不動産資格を持つアメリカ不動産投資に詳しい)Mattに相談した事をきっかけに、やっと私なりの最良のデトロイト投資戦略を見出しました。

購入を躊躇していた理由は主に「出口戦略」と「管理会社」になります。
⇒そもそも古くさびれた競売物件を買って将来売却できるのか?
⇒キャッシュフロー目的で購入するにしても長期間物件は持つのか?
⇒信用できる管理会社を見つける事ができるのか?
などです。

■出口戦略(どう解決する?)

重要な事はアメリカの景気が回復し不動産価格が戻ってきた時、まず先に価格が戻る場所に物件を購入する事です。価格が戻る場所というのは暴落前も暴落後の現在も人気のエリアである必要があります。
下落幅が激しく安い地域を積極的に狙ってキャピタルを狙う方法も投資法の一つですがデトロイトでそれを行うにはリスクが高すぎます。

⇒仮に不動産価格が戻らない事も前提に考える

デトロイトに関しては物件の耐久性問題を考える必要があります、多くのデトロイト投資家はその利回りの高さから安い競売物件を購入しセクション8のテナントを入居させる事によって高い利回りを得ているが、懸念すべき事は本当に投資金を回収できるまでその物件が持つのか?という事です。
途中で大規模な修繕が必要にならないか? 周辺の治安が悪化して新たな入居者を見つける事が難しくなる可能性はないのか?そのまま売却できず終わってしまうのではないだろうか?

■優秀な管理会社をどうやって探すのか?

デトロイト投資を成功させるには管理会社の能力が大きく影響してきます。現在何軒の物件を管理して現在の入居率はいくつなのか? 管理会社はデトロイトの地理に明るいのか? 単にデトロイト投資ブームに乗って便乗している不動産会社ではないのか? 信用できる現地の不動産会社を探せるか?


こういった懸念材料がありデトロイト一軒家投資に参加していませんでしたが私なりに解決方法、最良の投資法を見出しました。


<私の投資戦略>
利回りだけで判断しない、徹底して良い地域で投資を行う


・価格暴落前も暴落後の現在も人気のエリアで物件を購入する
⇒現在の人気の場所は物件の価格も高い為、高い利回りが狙えませんが、それ以上に入居率の高さ、キャピタルを狙えるメリットがある。また不動産価格が戻ってきた場合、売却する事ができる。
 具体的な場所は今度ブログにて紹介します。

・長期間安定したキャッシュフローを狙う
⇒物件を全面補修する、水回りドア、トイレ・バス、窓、外装・内装を全面的に細かい所までリノベーションする。
 補修には費用が掛るため利回りが下がるが、その物件状態から多数の入居応募者が現れより良い属性のテナントに住んで貰える。良いテナントに住んでもらえればデトロイトでありがちなテナントによる物件の損傷なども回避できる。またテナントが出て行った場合も直ぐに次のテナントを探す事が可能。
 将来的に大規模な修繕も予測しづらい為、家賃収入が安定する。

・物件購入時に第三者機関の物件調査を依頼し物件状態を徹底的に確認する
⇒デトロイトの物件は築年数が経っているので見た目は綺麗でも基礎に亀裂が入っていたり白アリ被害に遭っていたりと調査しなければ分からない事があります。
 長期間問題なく保有する事ができる事を第三者機関に確認してもらいます。調査レポートで懸念が残る場合は物件購入を取りやめます。
 また耐久性が高く、人気のあるレンガ作りの家に投資を行い木造物件への投資は行わない。

 こういった物件の価格レンジは$37000~$45000くらいで表面利回りが25%~30%です。デトロイトは保険と税金が高いのでROI(実質利回りは)11%~15%ですがこれでも十分高利回りです。
 不動産価格崩落前は50%~70%くらい値段が下がっている為、良い所に購入している限りキャピタルも十分狙えます。将来売却する事も十分可能だと思います。
 わたしが見つけた管理会社はデトロイト生まれのデトロイト育ちのチームで運営され、当たり前ですがデトロイトの事ならストリート毎に詳しく把握しています。現在このような物件を200軒以上管理しています。現在の入居率は98%です。

 良い場所に良いチームで良い物件に投資すればデトロイト投資はハイリスクでない事は分かっていたのですが、なかなかこういった条件を揃える事が出来ませんでした。
 
投資に絶対はありませんが、長期間安定的に利回りが出せ尚且つ将来売却まで視野にいれる事ができます。10軒ほどこの戦略でデトロイト物件を買い進める予定です。

私が購入した物件の写真と動画です。管理会社に物件を撮影して動画で送ってくれとお願いしたら音楽付きの動画が送られてきました。ちょっと癒されました。。。(笑)







関連記事
*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


タイトル:きれいな住宅地ですね

郊外の、Oaklandあたりでしょうか・・・Warrenとか?

私もデトロイト郊外に一軒家を買って、かなり早期にテナントがつきました。利回りは市内に比べて低めですが、エリア的な安全度は高いと思います。

タイトル:No title

BAGLEYです。
利回りをあまり追求すると空室リスクが怖いですよね。特にデトロイトでは良いエリアで購入するのが一番良い方法だと思います。

タイトル:デトロイト不動産投資のイメージが変わりました

凄い綺麗な場所ですね。
デトロイトってもっと酷い場所だとイメージしてました。この購入された物件はおいくらくらいだったのですか?

タイトル:BAGLEY

いい場所ですね。

昨日は、東京で、デトロイト管理会社の来日記念セミナーに参加してきました。

その管理会社の方が言ってたのですが、デトロイトは「過去の栄光」がある街なので、とにかく、良質の住宅が多い。それが今、ものすごく安く買えるので、とてもお買い得だと・・・

タイトル:No title

>トクさん

$40,000です。月に$950で貸し出しています。他の州で$950で貸し出せる家を購入するには$100,000前後必要です。デトロイト投資の面白い所です。

タイトル:No title

>Manachan@柏さん

確かに物凄くお得ですよね。BAGLEYなんてまさ良質な住宅街だと思います。
デトロイトで怖いのは良さそうな場所に見えてもストリート毎で治安、賃貸需要、物件の価値が変わってくる所です。現地の管理会社の話を聞く事は良いとおもいます。細かい地域の事はいくらネット上で調べてもわからないですからね。

タイトル:No title

このような物件を私も購入する事はできますか? 現金買いでしょうか?

タイトル:No title

>笹本さん

誰でも購入できますよ。
ただ現金で購入する必要があります。

タイトル:No title

先ほどもメールいたしましたが、これからデトロイト投資を考えている者です。海外の不動産投資は初めてですが、自分で勉強しながら現地の人と直接取引しながら管理していくつもりです。デトロイトの管理会社で、お勧めされている会社はなんと言うお名前でしょうか?

タイトル:No title

keiさん、私はデトロイトは撤退しました。 現在はオススメの管理会社をご紹介しておりません。


ミシガン州-デトロイト09:43コメント:10トラックバック:0TOP↑

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