経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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タイトル:No title

メンフィス情報ありがとうございます。

私は購入して丸2年が過ぎましたが、購入してすぐに退去、滞納が続き、2年目でやっと落ち着くかなと思った矢先に、また滞納退去が発生しました。
おっしゃる通り安い賃料は所得が低く、滞納の確立が高く退去率も高いです。最近のことですが、滞納者から夜逃げされてしまいました。管理会社から数か月の滞納額の徴収もあやふやのままです。と言うか、その件について触れてきません。その部屋はリニューアルしたばかりで、その滞納者が入居して1年もたたずに夜逃げです。管理会社より、リフォームにかかる費用が$2,600ほどかかるとのことで、カーペットは張替はぜずクリーニングで済ませるとのことでしたが、クリーニングの他、特に高額になる項目はないと思ってます。
購入したエリアはメンフィスメモリーガーデンズの近くですが、このエリアの治安はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

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コメントありがとうございます。 それはストレスが溜まりますね。 ちなみに家賃はいくらで貸し出されていますか?

メンフィスメモリーガーデンズの近くというとZip codeは38134だと思いますが、地域的には良いエリアだと思います。 ただメンフィス滞在中に感じた事は大きなエリアで見ても悪い地域と良い地域がピンポイントで分かれているので余程悪い地域でない限りマクロで判断しても意味なさそうです。

改善できるとすれば管理会社を変更する事だと思います。 大きな管理会社で3000件近く管理している管理会社があるのですが、テナントのスクリーニングに力をいれています。 管理費10%にテナント入居時の手数料1.5ヶ月? 1ヶ月と手数料は高いのですが、滞納や夜逃げ等のリスクは減らせるかもしれません。 良かったらご紹介致します。

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澤さま お世話になっております。ご購入おめでとうございます。「ワンランク上の住宅。」 家賃が相対的に高いのでテナントがつくか心配でしたが、まさに自分がとった戦略で嬉しく思います。(表面利回りはそこまでいかず、さすがです。) ローンを組んで購入される予定だったとのことですが、どのようなローンのご予定だったのでしょうか?(お住まいのハワイの銀行、メンフィスの銀行、投資家ローン等) 私はキャッシュで買えるほどありませんので、今メンフィスに持っている物件を担保に借りられないかなぁと考えていますが難しいのでお聞きする次第です。

タイトル:No title

Haseさん、コメントありがとうございます。
ローンはConventional loanを組む予定でした。 30y-fixedで4.5%前後です。 こういった不動産業者はスムーズに物件を売りたいので複数のローン会社とパイプを持っていますので紹介してくれます。 ハワイの銀行からでも同じようなローンを借りる事が出来ます。

メンフィスに持っている物件を担保にお金を借りる事は出来ます。 物件をrefinanceして現金をcash-outする事ができます。

Conventional loanやRefinanceをしてくれる銀行を探してるのでしたらご紹介しますよ!

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米国での給与所得がないとリファイナンスも難しいと思いますよ

タイトル:No title

すいません、米国在住だと勘違いしていました。 
米国での給与所得がない場合はInternational loanになって頭金40%で利率8%前後になるそうです。

日本在住でもハワイの銀行ならメンフィスを担保にリファイナンスしてくれるかもしれませんが、定かではありません。

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さすがですね!きっちりご出張の成果としてもう買われているとは、その行動力に脱帽です。私は今年はTDIのみで、一軒も買わなかった(正確には買えなかった。かな)ので、この利上げの結果を見て、来年こそ、買いたいなと思ってます!また進捗状況楽しみにしています!

タイトル:No title

ノアさん
コメントありがとうございます。
私も今年はTDI購入しました!
来年良い物件が出てくるといいですね。

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2015.12.17 Thu
メンフィス不動産第一号購入しました。


メンフィスの視察から帰ってきたばかりですが、早速1件購入しました。
約2400sqftと大きめの物件です。 年間の家賃は$15900
物件価格は$125,000です。 表面利回りは13%弱です。

現地の不動産会社からどんな物件を探しているの?と聞かれ「ある程度家賃が望めてワンランク上の住宅を探している」と伝えたと所、ホームオーナー用に売却している物件を見てせてくれました。 そのうちの1つがこちらの物件でした。

私が見学した時にはすでにこちらの物件はMSLで$13,9900でリスィングされてバイヤーからオファーが入っていました。
私が欲しいと伝えると$130,000でどう? (通常の売買だと売り主が6%の手数料を支払う事になるので直接私に13万ドルで売ったほうが得する) と提案されましたが、交渉の結果125kで私が購入する事になりました。

多少安くなってもこれから何件か購入する可能性のある私に売ったほうが得だと思ったようです。

今回は初めてローンを組んで投資用物件を購入する予定でいましたが、こちらの物件は既にオファーが入っていた事もあり、125kまで値下げして更に私のローンの手続きまでは待てないと売り主に言われてしまったので、それではキャッシュで買うよ!となり結局キャッシュで購入する事になってしまいました。。。

sing2.jpg
リノベーションもホームオーナー向けとあって更にしっかりしています。 通常の賃貸用のリノベーションでは木目ラミネートフローリングなどを使っていますが、ここはタイルに木のフローリングを使っています。

sing3.jpg
キッチンなども全部取り替えています。

sing4.jpg
各ベットルームも綺麗にリノベーションしています。

sing5.jpg
トイレも全取り換えです。

sing6.jpg
大きなガレージもあり、自分が住みたいくらい綺麗な家でした。

メンフィスに限らずアメリカの不動産(多分世界中一緒)は月の家賃が上がれば上がるほどテナントの質が上がります。 悲しい事実ですが、所得が高く社会的に地位が高いテナントは物件を綺麗に保ち長期的に住んでくれます。 逆に所得が低く、社会的地位が低いテナントは物件を荒く扱い、レント期間が短い傾向にあります。

私の場合、積極的に利回りを追求するステージというよりも、より安定して長期で運用する事を目指しているので通常多くの投資家が買っているレンジ5万ドル~8万ドルを避けて一回り高い物件を購入する事にしました。 

*高い物件というよりも高い家賃が取れる物件です。 物件の価格は購入先により変動するので家賃で判断するのが的確だと思います。

購入した物件はこれからインスペクションをして問題なければ年内にクロージングとなる予定です。
メンフィスにはまだ数件購入する予定です。


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メンフィス情報ありがとうございます。

私は購入して丸2年が過ぎましたが、購入してすぐに退去、滞納が続き、2年目でやっと落ち着くかなと思った矢先に、また滞納退去が発生しました。
おっしゃる通り安い賃料は所得が低く、滞納の確立が高く退去率も高いです。最近のことですが、滞納者から夜逃げされてしまいました。管理会社から数か月の滞納額の徴収もあやふやのままです。と言うか、その件について触れてきません。その部屋はリニューアルしたばかりで、その滞納者が入居して1年もたたずに夜逃げです。管理会社より、リフォームにかかる費用が$2,600ほどかかるとのことで、カーペットは張替はぜずクリーニングで済ませるとのことでしたが、クリーニングの他、特に高額になる項目はないと思ってます。
購入したエリアはメンフィスメモリーガーデンズの近くですが、このエリアの治安はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

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コメントありがとうございます。 それはストレスが溜まりますね。 ちなみに家賃はいくらで貸し出されていますか?

メンフィスメモリーガーデンズの近くというとZip codeは38134だと思いますが、地域的には良いエリアだと思います。 ただメンフィス滞在中に感じた事は大きなエリアで見ても悪い地域と良い地域がピンポイントで分かれているので余程悪い地域でない限りマクロで判断しても意味なさそうです。

改善できるとすれば管理会社を変更する事だと思います。 大きな管理会社で3000件近く管理している管理会社があるのですが、テナントのスクリーニングに力をいれています。 管理費10%にテナント入居時の手数料1.5ヶ月? 1ヶ月と手数料は高いのですが、滞納や夜逃げ等のリスクは減らせるかもしれません。 良かったらご紹介致します。

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澤さま お世話になっております。ご購入おめでとうございます。「ワンランク上の住宅。」 家賃が相対的に高いのでテナントがつくか心配でしたが、まさに自分がとった戦略で嬉しく思います。(表面利回りはそこまでいかず、さすがです。) ローンを組んで購入される予定だったとのことですが、どのようなローンのご予定だったのでしょうか?(お住まいのハワイの銀行、メンフィスの銀行、投資家ローン等) 私はキャッシュで買えるほどありませんので、今メンフィスに持っている物件を担保に借りられないかなぁと考えていますが難しいのでお聞きする次第です。

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Haseさん、コメントありがとうございます。
ローンはConventional loanを組む予定でした。 30y-fixedで4.5%前後です。 こういった不動産業者はスムーズに物件を売りたいので複数のローン会社とパイプを持っていますので紹介してくれます。 ハワイの銀行からでも同じようなローンを借りる事が出来ます。

メンフィスに持っている物件を担保にお金を借りる事は出来ます。 物件をrefinanceして現金をcash-outする事ができます。

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米国での給与所得がないとリファイナンスも難しいと思いますよ

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すいません、米国在住だと勘違いしていました。 
米国での給与所得がない場合はInternational loanになって頭金40%で利率8%前後になるそうです。

日本在住でもハワイの銀行ならメンフィスを担保にリファイナンスしてくれるかもしれませんが、定かではありません。

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さすがですね!きっちりご出張の成果としてもう買われているとは、その行動力に脱帽です。私は今年はTDIのみで、一軒も買わなかった(正確には買えなかった。かな)ので、この利上げの結果を見て、来年こそ、買いたいなと思ってます!また進捗状況楽しみにしています!

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ノアさん
コメントありがとうございます。
私も今年はTDI購入しました!
来年良い物件が出てくるといいですね。

メンフィス不動産投資09:01コメント:8トラックバック:0TOP↑

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