経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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タイトル:No title

メンフィスの物件を日本人に販売しているといえばカリフォルニアの業者のほうが知られていると思いますが、あちらの物件はどうなのでしょうか?

タイトル:No title

WIN/WIN Propertiesほどではありませんが、割高です。 カリフォルニアの業者は地元のフリップ業者から物件を仕入れているので、現地の物件価格より当たり前ですが、高くなっています。

日本語のアフターフォローに定評があるので、英語が苦手で自分で情報を取りにいけない人には妥当な感じもします。

 


タイトル:高い

WINWINプロパティー私も説明会に行き資料をもらい、zillowで紹介してる物件を探し出したら、65000ドルが現地価格なのに、108000ドルくらいで販売してました。
あと、メンフィスは治安が悪すぎで、利回りが高いと思って買ってしまうと、住人の質が否めないので、修理費用で追加のお金かわかかります。

タイトル:No title

そうですね、WINWINプロパティーは高すぎますね。 なぜそんな価格になってしまうのか、謎です。 メンフィスは私も滞在中に車上荒しに遭ってますので、治安の悪さは体感しました、、、

タイトル:

販売会社が適正な利益をとった後に、投資家にもしっかり利益を得てもらう見通しがなければそのビジネスはやってはならないと思います。そしてその利益の見通しの確度と投資家の利益の〝幅〝をどのように設定するかがその販売会社の良心、いやビジネススタンスでしょう。投資家の利益を狭めて暴利を貪って短期で店じまいするか、投資家の利益を厚くして長期間ビジネスを展開するのか。WinWinのビジネスたるは後者のはずですが、まさにそのフレーズを名乗る会社のビジネススタンスは、、?
あとは澤さんの今回の記事を読んでそれぞれの判断ですね。
しかし買う方ももっと自分で情報をとっていく努力をすべきですね。新興国はともかくアメリカ不動産はオープンでネットでかなりの情報を集められますから。それをせずに販売会社のいうことを鵜呑みにして買い、後に高値で買わされたと言っても後の祭り。買うと決めたのは自分ですから。
いろいろ調べてみると、どうも日本における海外不動産販売の実態を見ていると、性善説でことに当たると痛い目を見ることが多そうですね。海外不動産を販売する業者がすべからく悪徳と一概には言えませんが。

タイトル:No title

私もオウチーノで開催された説明会に出席しました。 頂いた資料を見て金井様と同じように帰ってZillowで見ましたが、驚きました。 悪意があるのかは不明ですが、良心的な会社ではないと私は判断しました。 太平洋大家の会でも説明会を開いていたので安心していましたが、やはり説明会での情報を鵜呑みにしてはいけませんね。

タイトル:No title

mojioさん、そうですよね、私達ももっと自分で情報をとっていく努力をするべきですよね。 セミナーの情報など鵜呑みにしないで自分で調べる事が大切だと思います。 悪質な金額設定をしている業者が多いのが現状なので残念に思います。

タイトル:No title

Hinachanさん、太平洋大家の会やオウチーノは集客ビジネスですので、基本的に説明会の中身までは精査していないはずです。 

これらの会社で紹介されていたから、「安心」と判断されてはいけません。

しかし、集客ビジネスを成功させるには投資家にメリットのある説明会を開く事が前提ですので、今回のように販売会社があまりにも現地の価格と差が開くような値段設定にしている場合、集客する側にも少し問題意識を抱いてほしいですね。

タイトル:No title

私も地元の会社を紹介して頂きたいと思っているのですが、澤様のメールアドレスがどこにあるか分かりません。
英語が得意ではないのですが、澤様にサポートを有料でお願いする事は出来ないでしょうか? よろしくお願いします。

タイトル:No title

Maoさん

コメントありがとうございます。 私のメルアドはこちらです。
azumi.global@gmail.com

現地の管理会社とは基本的にメールでのやり取りが中心ですので高度な英語力は必要ないと思います。 サポートはもし物件に問題が発生した場合、責任を感じてしまう性格なので、お断りさせて頂いております。

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2015.12.12 Sat
海外不動産投資で情報弱者が支払う対価について

今回メンフィス、ナッシュビル、リトルロックとアメリカ南部の不動産視察に行って一番参考になったのは複数の現地の不動産投資家と情報交換する事が出来た事です。

私はハワイからの遠隔不動産投資となるので、地元の不動産投資家の話が聞けるのは非常に参考になりました。 また地元の不動産投資家と比べてどのくらい遠隔投資の投資効率が悪いのか考えさせられました。

本記事では簡単に地元の投資家と一般個人投資家(遠隔操作も含む私のような立場)と現地事情に疎い所謂、情報弱者である日本人投資家の3つのケースを比べて、投資としてどのような違いが出てくるのか比べてみたいと思います。

■各不動産投資家の定義付け

・地元の不動産投資家
地元投資家は自ら不動産会社も経営して、投資物件を他の投資家に紹介している投資家とします。 メンフィスの投資家は物件数300件を個人で保有して、管理会社も運営、管理物件数は約2500件、物件は銀行や競売などから購入してリノベーションして他の投資家や一般人に転売してる人です。

・遠隔操作、一般的な不動産投資家
上記の地元の不動産投資家から物件を購入したり、地元のリアルターから物件を購入してテナント付けをして運用します。場合によっては自らリフォーム会社に依頼して物件の修繕なども行います。 *私のような立場の投資家です。

・情報弱者、日本に住む日本人投資家
英語が苦手、アメリカ不動産投資の仕組みなどの知識が乏しい。 日本で開催されているセミナーなどに参加して日本人業者経由で物件を購入する、一般的な日本に住む日本人投資家です。

各投資家の定義はこのようにして、こちらを前提にどのくらい不動産投資に差がでてくるのか実例をまぜてご紹介致します。

■ 各不動産投資家の物件取得価格とその利回り

今年より日本人向けにメンフィスの物件を紹介しているWIN/WIN Properties, LLCという会社があります。代表者は山崎美未、呉純子、柳原大輝の3名です。

WIN/WIN Properties, LLCがセミナーで紹介されていた物件を元に上記3つの投資家にどのような違いが出てくるのか数字で比べたいと思います。

WIN/WIN Properties, LLCで紹介されていた物件です。

物件タイプ:Single Family home
物件:大きさ約1000Sqft
想定家賃:$825
物件価格:$110,000
表面利回り:9%

同じような物件を地元の不動産投資家/不動産会社は以下のように販売しています。

物件タイプ:Single Family home
物件:大きさ約1000Sqft
実際の家賃:$825
物件価格:$64,000
表面利回り:15.4%

物件はどちらもメンフィスでの比較ですので表面利回りでの比較で行います。
また、同じZip codeや地域で比べるのが公平ですが、メンフィスでは余程荒れた地域に物件を購入しない限りSqftに対する家賃に大きな違いはありません。また高級住宅地に1000Sqftの物件がある事はありませんので、比較としてはある程度正しい数字がでているはずです。

これらの物件価格を元に3つの地元投資家、個人投資家、日本人投資家の投資効率を考えたいと思います。

まず、地元の不動産投資家ですが、販売価格$64000に対して、およそ$20000ほどのリノベーションコストを掛けて物件を再生させます。物件は1件に対しておよそ$15000ほど利益を乗せて転売するので地元不動産投資家が物件を取得する金額は$29000です。

彼らが仮に自分たちでこの物件を保有する場合は家賃$825に対してリノベーションをした後の物件価格は$49000です。 表面利回りは20%です。

彼らの凄い所は完全に薄利多売で複数の物件を転売しています。 塗装職人、大工だけではなく、可能な限りリノベーションコストを抑えるため、配管職人や電気技師なども自社の社員として抱えています。

個人投資家の場合は地元の不動産会社を比較して上記のように圧倒的に地元で強い投資会社から購入する事になります。個人投資家が同じように安く物件を購入してリノベーションをしても、上記の会社のように職人を抱えて効率化する事ができないので、最終的には同じような物件価格に落ち着きます。 個人投資家が物件を購入した場合の利回りは上記会社が販売する値段と同じ、家賃$825、物件$64,000の表面利回りが15.4%になります。

それでは日本人投資家はどうでしょうか?
英語が苦手で自分で調べる事が出来ない、または英語が出来ても時間がなくて現地の事情を調べる事ができない。 同じ条件の同じ物件でもWIN/WIN Properties, LLCから物件を購入した場合、現地の投資家達が購入する金額よりも$46000割高な金額になってしまいます。 家賃$825、物件$110,000の表面利回りが9%になります。 メンフィスのような地域で表面9%で購入した場合、実質利回りは5%くらいになるはずです。 リスクの高い地域で利回り5%の不動産投資をするメリットはあるでしょうか?

$46000というと日本円で約560万です。更にWIN/WIN Propertiesは売却後のやり取りに有料の翻訳サービスを提供していますから、物件に問題が発生した場合、英語が苦手な人は更に利回りが減っていく事になります。

しかし、購入する人達は料金を提示されて納得の上で契約するのですから、別にWIN/WIN Propertiesが悪いわけではありません。

■海外に不動産投資する日本人投資家が考えるべき事

物件に手数料等を上乗せして転売している業者が悪いわけではありません、会社ですので利益を追求するのは当たり前です。 私達個人投資家が海外に投資する場合、考えないといけない事は現地の人達はいくらで購入できるのか?という事です。 

それをまずは割り出し日本人業者から購入した場合、どのくらい価格が上がるのか把握して上乗せされた金額がサービスに見合っているのか比べる必要があります。

メンフィスのように地元の物件価格に560万という金額が上乗せされていた場合、その金額が妥当なのか? サービスとして適正な価格なのか見極める必要があります。

*560万上乗せと表現しておりますが、実際WIN/WIN Propertiesは地元の強豪不動産会社よりも安く物件を仕入れられるわけでもなく、同じ値段でリフォームできる訳ではないので、実際に560万の利益を得ているという推理ではありません。 単に地元で買える値段よりも560万円高いという意味です。

■本当のWin-Winは地元の不動産会社から買う事

Win-Winとは経済用語で取引相手双方にメリットがあるという事です。 今回の場合、本当に意味でWin-Winとは地元の不動産会社から物件を購入する事です。

個人投資家は地元の大きな投資家会社のようにコストを抑えてリフォームする事が来ません、物件を安く手に入れるコネもありません。 逆に地元の投資家は資金的に自分たちで全て購入する事ができません、他の投資家に物件を紹介する事により、その利益で更に自分たちの物件を増やしています。

これは本当のWin-Winではないでしょうか?


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メンフィスの物件を日本人に販売しているといえばカリフォルニアの業者のほうが知られていると思いますが、あちらの物件はどうなのでしょうか?

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WIN/WIN Propertiesほどではありませんが、割高です。 カリフォルニアの業者は地元のフリップ業者から物件を仕入れているので、現地の物件価格より当たり前ですが、高くなっています。

日本語のアフターフォローに定評があるので、英語が苦手で自分で情報を取りにいけない人には妥当な感じもします。

 


タイトル:高い

WINWINプロパティー私も説明会に行き資料をもらい、zillowで紹介してる物件を探し出したら、65000ドルが現地価格なのに、108000ドルくらいで販売してました。
あと、メンフィスは治安が悪すぎで、利回りが高いと思って買ってしまうと、住人の質が否めないので、修理費用で追加のお金かわかかります。

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そうですね、WINWINプロパティーは高すぎますね。 なぜそんな価格になってしまうのか、謎です。 メンフィスは私も滞在中に車上荒しに遭ってますので、治安の悪さは体感しました、、、

タイトル:

販売会社が適正な利益をとった後に、投資家にもしっかり利益を得てもらう見通しがなければそのビジネスはやってはならないと思います。そしてその利益の見通しの確度と投資家の利益の〝幅〝をどのように設定するかがその販売会社の良心、いやビジネススタンスでしょう。投資家の利益を狭めて暴利を貪って短期で店じまいするか、投資家の利益を厚くして長期間ビジネスを展開するのか。WinWinのビジネスたるは後者のはずですが、まさにそのフレーズを名乗る会社のビジネススタンスは、、?
あとは澤さんの今回の記事を読んでそれぞれの判断ですね。
しかし買う方ももっと自分で情報をとっていく努力をすべきですね。新興国はともかくアメリカ不動産はオープンでネットでかなりの情報を集められますから。それをせずに販売会社のいうことを鵜呑みにして買い、後に高値で買わされたと言っても後の祭り。買うと決めたのは自分ですから。
いろいろ調べてみると、どうも日本における海外不動産販売の実態を見ていると、性善説でことに当たると痛い目を見ることが多そうですね。海外不動産を販売する業者がすべからく悪徳と一概には言えませんが。

タイトル:No title

私もオウチーノで開催された説明会に出席しました。 頂いた資料を見て金井様と同じように帰ってZillowで見ましたが、驚きました。 悪意があるのかは不明ですが、良心的な会社ではないと私は判断しました。 太平洋大家の会でも説明会を開いていたので安心していましたが、やはり説明会での情報を鵜呑みにしてはいけませんね。

タイトル:No title

mojioさん、そうですよね、私達ももっと自分で情報をとっていく努力をするべきですよね。 セミナーの情報など鵜呑みにしないで自分で調べる事が大切だと思います。 悪質な金額設定をしている業者が多いのが現状なので残念に思います。

タイトル:No title

Hinachanさん、太平洋大家の会やオウチーノは集客ビジネスですので、基本的に説明会の中身までは精査していないはずです。 

これらの会社で紹介されていたから、「安心」と判断されてはいけません。

しかし、集客ビジネスを成功させるには投資家にメリットのある説明会を開く事が前提ですので、今回のように販売会社があまりにも現地の価格と差が開くような値段設定にしている場合、集客する側にも少し問題意識を抱いてほしいですね。

タイトル:No title

私も地元の会社を紹介して頂きたいと思っているのですが、澤様のメールアドレスがどこにあるか分かりません。
英語が得意ではないのですが、澤様にサポートを有料でお願いする事は出来ないでしょうか? よろしくお願いします。

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Maoさん

コメントありがとうございます。 私のメルアドはこちらです。
azumi.global@gmail.com

現地の管理会社とは基本的にメールでのやり取りが中心ですので高度な英語力は必要ないと思います。 サポートはもし物件に問題が発生した場合、責任を感じてしまう性格なので、お断りさせて頂いております。

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