経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2015.09.20 Sun


Airbnbの人気が加熱していますね、日本ではハワイでAirbnbを使った不動産投資を勧めるセミナーなども開かれています。 実際私もワイキキに物件を購入してAirbnbで回そうと考えていました。 

色々検討した結果リスクの方が高いと思ったのでAirbnbを使ったワイキキでの不動産投資は諦める事にしました。今日はそのリスクを具体的に解説したいと思います。

通常ハワイでの不動産投資は物件価格が高く、それに対して賃貸が低い事から利回りが殆ど出ません。高い固定資産税と管理費があるので空室が続けばマイナスにもなり得ます。

ハワイの物件では利回りは期待できませんが、ハワイの不動産投資は一部の高所得者の節税対策としてはよく使われています。ハワイならキャピタルも期待できるし、ハワイ旅行も経費で落とせるので節税目的で買われる経営者などは現在でも多いと思います。

昨今はAirbnbの登場で一部の高所得者の節税対策としてではなく、物件をバケレンで貸し出す事によって利回りを出す事ができるので購入層が広がっている感じです。

その広がった購入層に対してハワイで不動産投資をしませんか?とセミナーが開かれています。

しかしこのサービスを前提とした不動産投資には色々と落とし穴があります。

■Airbnbのオーナー同士の価格競争がまだ始まっていない
Airbnbが人気で利用者数が爆発的に増えていますが、まだAirbnbの存在すら知らない物件のオーナーは沢山います。Airbnbでワイキキの利用物件数を調べてもまだまだ少ないのが現状です。 今後はオーナー同士の価格競争が始まり今想定している利回りが出なくなる可能性があります。 

■短期貸しを許可しているコンドミニアムが極めて少ない
ワイキキにあるコンドミニアムで短期貸しを許可しているコンドミニアムは極めて少ないです。 実際は6ヶ月以内の短期貸しは禁止となっている所でも内緒でAirbnbをやっているオーナーさんが多いです。

禁止されているのにも関わらず短期貸しを行えばトラブルになる可能性はあります。その後はバケレンで貸し出す事は出来なくなるでしょう。

■地域の法律が変わる可能性がある
日本でもAirbnbは旅館業法許可が必要だとか民泊ビジネスは違法だとか色々と問題になっています。 例えばアメリカのニューヨークではオーナー不在の部屋を他人に短期(30日以内)で貸し出す事は法律で禁止されています。 市よっては税金の課税方法にも違いもありこれも問題になっています。 Airbnbなどのバケレンサービスの出現によって今後、法律が改正される可能性があります。

ハワイ州もある日突然、ニューヨークのようにオーナー不在のレンタルは違法になる可能性も十分あります。

■そもそも流動性が低い不動産で流行の手法は使わないほうがいい
こういった流行りのサービスを併用してビジネスに役立てる場合は直ぐに撤退できるものでなければいけません。 不動産のように流動性の低い投資で流行の手法を使うのは理にかなっているとは思えません。

現在はAirbnbのオーナー同士の価格競争も起こっていなく、利用者が多い事から利回りが出ていますが、今後、価格競争、法律の変更、コンドミニアムのルールの変更(短期貸し)などによって早期に撤退しなければいけなくなるかもしれません。

撤退時はキャピタルがでているから大丈夫と思われるかもしれませんが、物件を売却する時にエージェント手数料が6%発生します。エスクロー費用なども物件価格の1%(売り買い合わせて)程度発生します。

という事は物件を購入した時点で7%物件価値が下がったと考える事ができます。ハワイの物件は毎年上昇すると思っていたとしても基本は長期間の保有が前提です。

Airbnbがうまく稼働しなくて短期で撤退する場合は損切りを強いられる可能性もあるのです。

■まとめ

お金があってハワイ大好き!物件は節税目的という人は全然問題ないで迷わず買いましょう!!
しかしAirbnbを利用して利回りを期待している投資家の人は注意が必要です。 

不動産エージェントの中には「このコンドミニアムでは短期貸しは禁止されているけど、みんな内緒でやっているから大丈夫」など無責任な事を言う人もいますが、彼らは売ったらおしまい、でも投資家は少なくても10年スパンで考えないといけません。

それとAirbnbの運用はビジネスです。オーナーに対して質問や価格の交渉など連絡が頻繁に入ってきます。それに対して迅速に対応してニーズに答えなければいけません。 またホストに対して悪いレビューがついた場合は一気に利用者が減ると言われています。 Airbnbを利用したから利回りが上がるかというとそんなに単純な話ではありません。

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2015.09.16 Wed


ハワイのアラモアナセンターの白木屋内にある不動産会社SRE Matrixが素晴らしい会社なので皆さまと共有したいと思います。

アメリカの不動産売買は日本とシステムが違います。 日本では不動産会社が間に入り仲介業務を行いますが、アメリカでは物件を購入する側と物件を売る側に2人のエージェントが存在しています。 双方のエージェントは代理人としてお互いの利益を再優先して交渉します。

アメリカでは手数料も違います、手数料は売却する時にだけに6%の手数料(別途エスクロー費用)が発生します。 物件を購入する側はエージェントに手数料を支払いません。

契約が完了した場合、上記の手数料6%を双方のエージェントが3%ずつ成功報酬として受け取ります。 1億円の物件だった場合、3%の300万が双方のエージェントの報酬となります。

SRE Matrixってどんな不動産会社なの?

SRE Matrixの画期的な所はこの3%のエージェント手数料を返還するというサービスを行っています。購入時のエージェントだった場合は3%の半分の1.5%の返還、売却時のエージェントの場合は3%のうちの1%を返還しています。

物件価格1億円だった場合:

物件を購入する際にSRE Matrixをエージェントとして利用した場合、報酬300万円の半分、150万円が物件購入者に返還されます。

物件を売却する際にSRE Matrixをエージェントとして利用した場合、報酬300万円の100万円(1%)が返還されます。

*2015年9月現在の数字です、以前は100%返還しておりました。今後も変更される可能性があります。

これは本当に画期的なサービスだと思います。こんな事言うとリアルターの人達に怒られてしましますが、個人的には物件はある程度自分で調べられる(特にアメリカは)ので手数料を還元してくれる不動産会社の方が私には魅力的に映ります。

例えば、1億円の物件を購入するのに150万円返還があるという事はSRE Matrix以外の不動産会社のエージェントを雇う場合150万円支払っている事と同じです。 しかしSRE Matrixのエージェントが他の不動産会社のエージェントより劣っているという事ではありません。 実際に私はSRE Matrixを利用させて物件の内覧など行きましたが、とても優秀なエージェントでした。

今後もSRE Matrix のような会社が沢山出てきてほしい

こういったサービスの価格競争はとても良いことだと思います。
一律○○%還元という形でなくても1億以上は0.5%返還するとかエージェントもまだまだ差別化できるのではないかと思います。
*もしかして知らないだけで、既にみんなやっているのかもしれませんが。

エージェントって全体の2割が物件全体の8割の契約を取っていると言われています。 一部の不動産会社(エージェント)に取引が集中しています。 そういった勝ち組の大手不動産会社に対抗するのにSRE Matrixみたいにエージェント手数料を還元する会社を立ち上げたりするのは面白いかもしれません。

でも不動産エージェントが本業の人は手数料を還元するのはリスクのある挑戦ですよね、その分取引が増えれば良いのですが、そんな確証ありません。

私みたいに半分リタイアして生活するお金は他の所で確保できているような人達で構成して手数料還元エージェント会社を作ったら面白かな? 誰かブローカーの資格をお持ちでリタイアしているような人いませんか?

少々、話が逸れましたが、個人的にはハワイで物件を購入するならSRE Matrixの1択しかありません。 だってSRE Matrixのエージェントは優秀だし、その他の会社のエージェントを使う理由が見当たりません。

* SRE Matrixのエージェント手数料返還は関連事業に関するキャンペーンの一部で行っているようです、手数料返還キャンペーンはいつまで続くのか分かりませんので詳しくは直接お問い合わせください。

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2015.09.10 Thu
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以前のエントリーで「Airbnbを使ってハワイの物件を貸し出したら利回りはどうなる?」でも書きましたが、今人気があるバケーションレンタルサイトAirbnb、VRBO、HomeawayやFlipkeyなどのサービスを使ってワイキキのコンドを回したら投資として良いのではないかと再度検討しました。

今回は実際に物件を購入して上記のバケレンサイトで運用してみようと計画を立てました。 
目をつけた物件はInn on the parkというコンドです。 このコンドはカラカウア通りとアラモアナ通りがぶつかるワイキキの西側、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジの山側にあります。 アラモアナまで徒歩圏内で海までも近く立地が良いです。

またコンドの前は米軍の土地(公園)となっていてコンドからの眺めは開放感があります。オーシャンビューでダイアモンドヘッドも見える物件は希少です。

Inn on the parkは借地権の為、物件価格が通常よりも安いです。海側のスタジオタイプ(全部スタジオです)で10階以上のユニットでも10万ドル前後で購入できます。

簡単に経費を計算すると
・借地代金:$250
・固定資産税:$50
・保険:$30
・管理費:$450(電気、水道など込)
合計月の経費:$780

AirbnbでInn on the parkを見てみると一泊$110~$150くらいで設定されています。
宿泊者の評価も高い事から値段設定は間違えてないと思います。

月20日稼働すると過程して月の収入は$2200
*清掃代金は別途請求できるのと清掃代金で消耗品は賄えそうなので計算から省いています。
物件価格が10万ドルだと過程して実質の利回りは(2200-775)*12/10万=17.1%という利回りになりました。 月20日以上稼働させる事も十分可能だと思うのでワイキキでの不動産投資としては驚異的な利回りです。

<実際に物件を見に行って来ました。>
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物件価格は10万ドルだし、今後ワイキキの不動産価格が下落したとしてもリスクは許容範囲だと判断して物件を購入する前提で物件の見学に行ってきました。

コンドの1階には数店舗テナントが入っていて、常に人がいる事から雰囲気が良いです。 また物件は1978年築ですが古さを感じさせない作りです。

部屋は360Sqftのスタジオタイプですが、バケレンで使うには十分な広さです。部屋からみる景色はとても素晴らしく想像以上でした。
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<売りに出されているユニットが多数、なぜ?>
売りに出されているユニットが16ユニットありリスティングされてから1年以上も経過しているユニットも中にはあります。 少し不自然な感じがしてエージェントに確認すると実は所有権を地主が売却するとか、しないとか噂があり実際いくらで所有権が売られるのか分からないため、適正な物件価格が割り出せないため売却しづらいようです。

どういう事かというと、所有権のあるスタジオタイプでオーシャンビューの物件だとワイキキだと最低20万ドルはします。 Inn on the parkの場合物件自体は10万ドルで購入できるので、所有権が10万ドルで売られる場合、物件の価格は20万ドルになり、ある程度適正価格と言えます。 

しかしながら、この所有権が15万ドルで売却された場合、10万ドルで物件を購入してしまったら市場価値より高く物件を入手した事になってしまいます。

所有権がいくらで売りにだされるのか不明な状態ではギャンブル性が高くて購入できません。 という事で私もInn on the parkの購入は見送る事にしました。

<結局ワイキキのコンドは投資になるのか?>
バケレンサイトを利用した運用の場合、借地権の物件で17%(20日稼働)です、所有権の場合は10%以下に落ちるでしょう。 またAirbnbのようなサービスは色々と法的な問題も抱えており長期的に利用できる保証はありません。 ワイキキのコンドも半年以下の短期貸しは禁止している所が多く、内緒でレンタルしているオーナーさんが多いですが、将来コンドの管理会社とトラブルになる事も予想できます。

またハワイでは固定資産税が今の3倍になるという噂もあります。

キャピタルを狙うにしてもキャッシュフローを狙うにしても、いずれにしてもハワイでの不動産投資はリスクの方が高いという結論に至りました。

前回の記事で「ハワイの不動産の価値は下がらないは本当かもしれない」と書きましたが、やはりワイキキの物件は高いです! カカアコの物件も売れなくなって来たと聞いていますし、やっぱりそろそろ、下落が始まるかもしれません。

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2015.08.21 Fri


1年半ほど前に書いた記事「ハワイの不動産って今後も価格は上昇し続ける?」ではワイキキ周辺はバブルで近い将来価格が下落すると書いていましたが、でも最近ハワイの不動産はやっぱり下がらないのではないかと感じ始めました。

実際マーケットも上昇していますし、ハワイの不動産は極めて需要が高いように見受けられます。ハワイのように世界的に気候に恵まれたリゾート地は希少です。世界的に不況が起こったとしても、儲けている人が存在している限り、ハワイの不動産の需要は減らず、今後は爆発的な上昇は起こらないまでも、少しずつ価格が上がっていくのではないかと感じました。

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2016年も不動産価格は安定して上昇しています。 サブプライムが起こった時期はハワイでも多少下落をしていますが、その後回復しています。 ハワイのオーナーは確か全米で一番ローンの比率が低かったはずです。 そういった意味ではハワイの不動産は今後も経済的な影響をあまり受けないという事でもあります。

またホノルル以外での開発も進んでいてカポレイ地区に新しいショッピングモールの建設が始まったようです。 大きさは1,400,000フィート(アラモアナが2,100,000)とあの超巨大なアラモアナと引けをとらない大きいモールとなります。 既に沢山の有名ブランドのテナント入りが決定されています。 それに伴い近辺では有名なホテルが土地を確保したとか噂が流れています。

カポレイ地区にはモノレールも開通する事になっていて、この地区は本当に第二のワイキキに成るかもしれません。 そうなるとますます人口も増える事になり、土地の約89%が州や米軍基地となっているオハフ島では、今後は更に土地の奪い合いが広がり不動産価格が上昇していくのではないでしょうか。

< ハワイの自宅の評価額が著しく上がった!? >
約2年前に購入したハワイの自宅ですが、評価額が著しく上がりました。

当時、物件の不動産鑑定評価額は2.3ミリオンでした。つい先日物件の評価額を出す必要がでてAppraiserに依頼した所、2.95ミリオンになっていました! なんと65万ドルも価値が上がっていたのです。

単なる評価額なので実際にこの値段で売れるとは思えませんが、ここ最近売買された近所の家の上昇率なども考慮して算出されているので、ある程度は参考になる数字です。これ以上物件価値は上がらないと思っていた高額な地域でも価格が上がっている事を肌で感じました。

10年前、この家は1ミリオンくらいの価格でした、当時は「こんな家(地域)絶対に2ミリオンなんかにならないよ、大体誰がこんな家に2ミリオンも出すんだよ!」なんて話をしていましたが、今は当たり前のように2ミリオン付近で売買されています。 こんな感じで20年後はもしかして4ミリオンとかで売買されているのかもしれません。

恐るべし ハワイ不動産!

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2015.07.24 Fri
SolarHoller6415.jpg

ハワイの自宅に先日ソーラーパネルを設置しました。
以前、ヒーターパネル(お湯を沸かす為に使うパネル)してありますので、ソーラーパネルを設置した事から電気代はゼロになります。
前回の記事(ハワイの自宅にソーラーパネルを設置する。電気代金は節約される?

ソーラーパネルの設置は税金の優遇処置もある事から、ハワイで設置をすれば確実に設置代金を回収する事ができます。 回収期間は2年もかからずできる事から申し込みが殺到しており、ソーラーパネルを設置するのは順番待ちとなっています。

私の場合も10ヶ月ほど待って許可がおりました。
これで高いハワイの生活費を少し削る事ができます! ヤッター!

ソーラーパネルの設置は地元の電気会社と色々な協議があり、将来的に簡単に付けられなくなるなど色々な噂があります。

その為、私の家族(3人家族)の場合、計算では電気代金をゼロにするには20パネルくらいで十分でしたが、将来家を売却する事も考え30パネル設置しました。 
家自体は大きいので将来5人、6人家族が住んでも電気代が発生しない大きさを設置しました。

1点残念な事はソーラーパネルで作った電気が余った場合、日本のように買い取ってもらえない事です。
本来20パネルで良い所を30パネルあるのである意味無駄な電気を作っている事になっています。

余った電気を使って仮想通貨の発掘をする!



mining-equipment.jpg
*写真はイメージです。

余った分の電気を無駄にするのは勿体無いのでこの電気を使って仮想通貨の発掘をしています。

仮想通貨ってなに? こちらの動画をご覧ください。
「仮想通貨について池上彰」


銀行や政府が関与しない通貨は将来的に大きく流通すると思っています。
現時点でもビットコインは十分価値が認められ米国ではビットコインが使えるお店もよく見かけます。

ビットコインがこのまま価値を保てるかは謎ですが、将来的に何かしらの仮想通貨が大きく流通するのではないかと思っています。

その時の為に余った電気を使ってコツコツ発掘中です!

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