経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2015.09.29 Tue
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アメリカ不動産投資をする場合、最初に悩むのが場所の選定です。 アメリカは世界一の経済大国であり国土が広い事から投資に適している地域が沢山あります。 投資家はそれぞれリサーチして自分に合った投資先の地域を選びます。 人によっては単に好き、嫌いで選ぶ人もいますが、その選定の1つの基準となる利回りと地域の治安のデータを今日は紹介したいと思います。

アメリカに限らず不動産投資のリスクは治安の悪い地域、人口減少、価格が高騰しているような地域です。

日本ではリスクになるほど治安の悪い地域が存在していませんが、アメリカの場合、治安が悪いと物件の破壊、盗難、空き家への侵入など頻繁に発生します。 一度物件を破壊されると多額の補修費用が発生します。 
*アメリカの家は安いけど補修費は高い!

単純に利回りが高いからといって選定すると治安のリスクが高い場合もあります。 それでは治安の悪い地域と利回りの高い地域のデータを見てみましょう。

■米国の治安の悪い地域トップ10

2015年の春、FBIが発表したデータです。

#1 デトロイト, ミシガン

暴力事件比率: 2,072/100,000 人 | 殺人事件比率: 45/100,000 人
人口: 699,889 | 人口に対する警察官の比率: 1:297
平均所得: $26,955 | 法定貧困レベルを下回る率: 38.1%
昨年度のランク: #1

#2 オークランド, カルフォルニア

暴力事件比率: 1,977/100,000 人 | 殺人事件比率: 22/100,000 人
人口: 403,887 | 人口に対する警察官の比率: 1:632
平均所得: $51,683 | 法定貧困レベルを下回る率: 20.3%
昨年度のランク: #2

#3 メンフィス, テネシー

暴力事件比率: 1,656/100,000 人 | 殺人事件比率: 19/100,000 人
人口: 657,691| 人口に対する警察官の比率: 1:284
平均所得: $36,817 | 法定貧困レベルを下回る率: 26.2%
昨年度のランク: #4

#4 ST. ルイス, ミズーリ

暴力事件比率: 1,594/100,000 人 | 殺人事件比率: 38/100,000 人
人口: 318,563 | 人口に対する警察官の比率: 1:248
平均所得: $34,384 | 法定貧困レベルを下回る率: 27.0%
昨年度のランク: #3

#5 クリーブランド, オハイオ

暴力事件比率: 1,478/100,000 人 | 殺人事件比率: 14/100,000 人
人口: 389,181 | 人口に対する警察官の比率: 1:264
平均所得: $26,556 | 法定貧困レベルを下回る率: 34.2%
昨年度のランク: #8

#6 ボルチモア, メリーランド

暴力事件比率: 1,401/100,000 人 | 殺人事件比率: 37/100,000 人
人口: 622,671 | 人口に対する警察官の比率: 1:220
平均所得: $40,803 | 法定貧困レベルを下回る率: 23.4%
昨年度のランク: #7

#7 ミルウォーキー, ウィスコンシン

暴力事件比率: 1,364/100,000 人 | 殺人事件比率: 17 per 100,000 人
人口: 600,805 | 人口に対する警察官の比率: 1:323
平均所得: $35,823 | 法定貧困レベルを下回る率: 28.3%
昨年度のランク: #10

#8 バーミンガム, アラバマ

暴力事件比率: 1,345/100,000 人 | 殺人事件比率: 30/100,000 人
人口: 212,001 | 人口に対する警察官の比率: 1:254
平均所得: $31,467 | 法定貧困レベルを下回る率: 28.9%
昨年度のランク: #6

#9 ニューアーク, ニュージャージー

暴力事件比率: 1,264/100,000 人 | 殺人事件比率: 40/100,000 人
人口: 278,246 | 人口に対する警察官の比率: 1:276
平均所得: $34,387 | 法定貧困レベルを下回る率: 28.0%
昨年度のランク: 19

#10 カンサスシティ, ミズーリー

暴力事件比率: 1,260/100,000 人 | 殺人事件比率: 21/100,000 人
人口: 465,514 | 人口に対する警察官の比率: 1:341
平均所得: $45,150 | 法定貧困レベルを下回る率: 18.8%
昨年度のランク: #12

■利回りの指標 Price-to-Rent Ratioの高い都市ランキング

Price-to-Rent Ratioというのは物件価格/(12*月の家賃)で計算した指標です。
例えば、物件価格20万ドルで家賃が1000ドルだった場合
$200,000 ÷ (12 x $1,000) = 16.6
同じ価格で家賃が2000ドルだった場合
$200,000 ÷ (12 x $2,000) = 8.3

数字の低い方が利回りは高いという事が分かります。
では全米のPrice-to-Rent Ratioのランキングです。

City

State

Price

Rent

Income

Price to Rent

Detroit

MI

$50,200

$547

$25,193

7.6

Memphis

TN

$96,000

$591

$34,960

13.5

San Antonio

TX

$112,300

$658

$42,613

14.2

Houston

TX

$122,100

$667

$42,877

15.3

Dallas

TX

$122,800

$661

$40,585

15.5

Fort Worth

TX

$120,300

$634

$47,399

15.8

Las Vegas

NV

$153,200

$803

$46,995

15.9

Indianapolis

IN

$116,300

$606

$39,015

16.0

Jacksonville

FL

$141,200

$704

$44,802

16.7

Phoenix

AZ

$137,500

$685

$43,960

16.7

El Paso

TX

$120,200

$597

$40,702

16.8

Cleveland

OH

$127,000

$626

$40,463

17.0

Philadelphia

PA

$142,000

$691

$34,207

17.1

Baltimore

MD

$154,400

$722

$38,721

17.8

Milwaukee

WI

$131,300

$613

$33,122

17.8

Charlotte

NC

$167,400

$710

$50,177

19.6

Oklahoma City

OK

$135,200

$558

$42,995

20.2

Nashville

TN

$161,600

$656

$42,639

20.5

Louisville

KY

$138,300

$552

$42,019

20.9


FBIが発表した治安の悪い地域のデトロイト、メンフィス、ボルチモア、ミルウォーキー、クリーブランドも利回りの高い地域でランクインしています。 利回りが高いもののこの指標を見る限り上記の地域は物件の破壊や盗難リスクが高いので投資を避けるべき地域であると言えます。

しかしながら、3年前に買ったデトロイトの戸建て物件は既に家賃で物件代金を回収している事から必ずしも投資先として適していないわけではありません。

言い方を変えればデトロイト、メンフィス、ボルチモア、ミルウォーキー、クリーブランドはハイリスク・ハイリターンであり投資の難易度が高い地域だと言えます。

逆に治安の悪いランキングには出てこないのに多数ランクインするテキサス州のサンアントニオ、ダラス、ヒューストン、フォートウォースの地域はこの指標だけで言えば、キャッシュフローを得る投資にはとても良い地域だと考えられます。

是非参考にしてください。


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2015.03.06 Fri
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最近グローバリズムって言葉をよく聞きます。
世界が一体化して多国籍企業が国境を越えて地球規模で経済活動を展開する事らしいです。
日本の人口は減少を続けていて日本国自体が衰退、縮小していくのは確実ですから、
日本の企業は国境を越えて外貨を稼げるようにならなければ未来はないでしょう。

企業だけではなく個人個人のグローバリズムも急速に進んでいる感じがします。
その原因はスマホの普及が大きいと思います。

スマホ(インターネット)が普及すれば、今まで知りえなかった外の世界の情報が
簡単に手に入ります。 今まではある一定層の階級でしか回らなかった情報が
簡単に入ってくるようになれば、それだけで人生の選択が増える事に繋がります。
極端な例でいえば、いままで教養がなかった為に逆転する事ができなかった
発展途上国の貧困層がスマホでお金を稼げるようになってくるのです。

だって、Blogを作ってGoogle AdSense‎を貼れば数クリックだけだとしても
その広告収入がいままで路上で苦労して物売りをしていたのと変わらないだけ稼げてしまいますから。

最近ITのクラウドソーシングで顕著な例がでています。
ベトナム、フィリピン、タイなどのプログラマーが日本の大手クラウドソーシングサービスで活躍しています。
日本ではプログラムやサーバーといった世界共通技術であれば、
優秀なプログラマーを安価で雇えると人気があります。
コミュニケーション面でのマイナスはあるものの技術的な事は問題なく、
日本人のプログラマーより優秀ではないかと定評があります。

よくグローバリズムが進むと世界の貧富の差が広がると言われていますが、
実は逆で世界の貧富の差が減り、一部の国で貧富の差が広がるのです。

上記の例のように、外国のプログラマーを安価で雇えるとなると、
日本人プログラマーに依頼する人が減ります、日本人プログラマーは工数の単価を下げる事になります。
結果的に世界規模でみるとプログラマーの単価は平均化されるが、
日本は雇われるプログラマーの単価は下がり給料も下がる。
雇う日本企業は逆に人件費を抑えて利益を伸ばす事ができます。

■日本で今後、格差が広がるのは間違いない。


上記のようなグローバリズムが進めば先進国である日本は格差が広がるのは間違いありません。
個人が積極的に外貨を稼ぐ時代になり、格差を広げる大きな一つの要因になるのではないかと思っています。

日本人の富裕層は企業のように外貨を稼ぐ重要性に気付きます。 
円安は今後も加速して外貨を稼ぐ事で富裕層は更に裕福になるでしょう。
日本人の貧困層は日々の生活に追われ、グローバリズムや人口減少により日本が
衰退していく事にすら気づかず、気付いた時には更に厳しい状況に追いこまれているのではないでしょうか。
つい最近までは年収300万円時代を生き抜く!なんて言っていましたが、
今では年収200万円時代になり、今後は年収100万円台に突入する時代が来るかもしれません。


■企業はビジネスで外貨を稼ぐけど個人はどうやって外貨を稼ぐ?


企業は持っている商品やサービスを海外展開すれば外貨を稼ぐ事が可能です。
しかし、個人でそれはできません、個人が外貨を稼ぐには海外投資が一番有効的です。

海外不動産投資はキャピタルも狙え、税金面での優遇も大きく、
ビジネスのようにある日突然仕事がなくなり消滅する事もなく
長期で外貨(家賃)を稼げる最高の方法ではないかと
最近改めて海外不動産投資の素晴らしさに気づきました。

また英語が苦手な日本の富裕層向けに海外不動産投資をサポートする
会社も沢山ありますが、それはそれで意義のあるサービスだと思います。
*デトロイトやオハイオ州は別ですよ。

となると、積極的に海外で投資を行うべきなのは私のように海外移住組ではなく
日本に住んでいて円ベースで生活している人達なのではないかと思います。

今後、個人のお金がどんどん海外に流出すると円通貨の信用度も下がるし、
将来的には日本もインフレになるかもしれません。
そうなると尚更外貨を稼ぐ必要性がでてきそうです。

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2014.12.12 Fri
greenspan-economic-meltdown.jpg

ここ数ヶ月の間であっという間に120円まで円安が進みました。
日本のハイパーインフレは何年も前からその可能性を指摘されていますが、
このままハイパーインフレが起こってしまうのでしょうか?

日本の財政状況は破綻寸前です、よく家計に例えられますが、
家計の借金は既に8000万以上、支出は900万、しかし収入は350万ありません。
破綻寸前というより普通の家計なら完全に破たんしている状態です。

このような財政の状態でも日本は財政破綻しないと断言する人が多くいます
(主に政府関係者)その破綻しない理屈としては、
日本は1400兆円の個人資産があり、今まで経済破綻してきた国とは状況が違う、
国が国民から借りているので経済破綻はありえないといいます。

逆に言えば、最悪の場合、国民の資産を国が没収するという事なのでしょうか?
また日本政府の発行する国債は、ほぼ100%円建てで借金返済は円を刷れば良い
という意見もありますが、円を刷れば日本円の価値が大幅に低下して、急激なインフレが起きます。

そもそも意図的に円を刷ってハイパーインフレを引き起こし、
国債の価値を下げ借金を返済するようにしているのかもしれません。

そういえば、円が80円を切った時、経済学者等の著名人は、
これからドル円は50円になる!とか、、、今回もそうですが、120円になった時、
日本はこのままハイパーインフレに突入してドル円は300円になる!とか好き勝手言いますね。 
国民を煽って本を売ったり注目を浴びたりするのが仕事なので仕方ないかもしれません。

いずれにしても財政問題を今のまま放置すれば、遅かれ早かれ経済破綻?
まではしないまでも円の価値が大幅に落ちる可能性があります。
今後は金利の動向を見て、もしも金利が上昇するような事があったら
直ぐに円を外貨に換えられるように準備しておきたいと思います。

未来の事は誰にも予測ができないので円しか資産がない人は
ある程度海外に事前に分散しておくのがいいかもしれませんね。

殆どの収入が円ベースの私としては、日本にはなんとか持ち直してほしいものです。


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2013.03.08 Fri


最近アメリカの在庫不足が問題視されていますが、
住宅価格が上昇して多少緩和されるかもしれないが、
減少傾向はこの先も続くものと予測されています。

Zillowの最近の調査で、最近のアメリカの住宅の
在庫不足は実に深刻だが、いくぶんか和らぎ始めているようだが
今後もこのトレンドは続くだろうと言及しています。

全国でZillowの販売リストに載っている全住宅数は、
2月末で前年比の16.6%減少しました。
Zillowは2013年2月24日にZillowが販売可能な家を見て、
2012年2月24日の数と比べています。

分析は全国のZillowが担当する約100のエリアで
低価格、中価格、高価格帯にわたって調べています。

全国的に、在庫が最も減少したのは比較的高額の住宅で、
前年比で販売可能な上位不動産が20.5%も減少しました。
続いて、中価格帯の住宅 (前年比17.2%減)
低価格帯 (前年比9.1%減) でした。

5つの大都市エリアだけが2012年2月と
先月を比べて全体的な住宅販売の増加を見せました。

テキサス州エルパソ (18.5%増)
ニューメキシコ州アルバカーキ (8.1%増)
アリゾナ州リトルロック (7.7%増)
フロリダ州フォートメイヤー (1.5%増)
オハイオ州ヤングスタウン (0.2%増)

販売リストの供給が枯渇し続けるのは、
売主に成りえる住宅所有者は負債が在る為、身動きがとれない、
もしくは現在の家を手放した場合、将来これ以上の家が購入できるという保証もない
そういった心理的な事も在庫不足の一因となっているようです。

しかし、こういった在庫不足の影響は、
時には住宅マーケットを回復させる場合があります。
昨年は在庫不足から多くのエリアでマーケットが回復しました。

現在アメリカ国内でローンを抱えている
50%以上の人は“含み損”抱えていると言われています。

また将来的に物件価値が上がれば、
含み損を抱えている所有者は家をリストに載せることができます。
住宅在庫不足の問題は今後も継続するかもしれませんが、
アメリカの住宅は少しずつ回復していくのではないでしょうか?

*ブログ移転しました。
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2013.01.26 Sat


アメリカの不動産情報サイトZillowに興味深い記事が載っていたのでご紹介します。

米国の住宅価値は2012年、2011年末から比べて5.9%上昇して終了し、連続四半期の全米住宅価値の上昇となりました。第4四半期Zillow不動産市場レポートによると、The Zillow® Home Value Index (ZHVI) は第4四半期に、第3四半期から2.5%アップの15万7千400ドルまで上昇しています。
5.9%の年間上昇率は健全な市場の典型とされる年間成長率を大きく上回っており、2006年8月より最大の住宅バブルのピークに匹敵する年増加を示しています。Zillowによると、歴史的に、住宅市場は平均で約3%の住宅価値上昇を期待することができ、これからの見通しとして、2013年の歴史的に見た基準を上回る3.3%の住宅価値上昇を予測しています。

多くの地域で、ここ数年はめまぐるしい変化が起こりました。例えば、フェニックス首都圏では、住宅価値は2006年の第1四半期に28万2千600ドルで最高に達しました。2011年第3四半期には12万3千900ドルで底につきます。ピークから底までの約5年間、フェニックス地域の住宅価値は56.2%と驚くほど落ち込みました。しかし昨年、フェニックス首都圏の不動産価値は22.5%上昇し、2013年にはさらに8.5%の成長が見込まれています。ラスベガスやマイアミなどの他の首都圏でも、ここ数年どうようの流れが起こっています。

「2012年の非常に前向きな結果を喜びながらも、前進に慎重になることが重要であり、このような基準の高い上昇率では消費者が伸びないということに気を付けなければなりません」と、Zillowのエコノミストが言及しています。また「住宅の購入は長期的な決断であって、深刻な住宅不況と通常を上回る上昇率という変動は、消費者に悪影響を与え住宅購入を見失う原因になりかねます」とも言っていました。

このようなことから、2013年に予想される住宅価値の穏やかな上昇は、実際は市場にとって前向きなサインと言えるのではないでしょうか。確かに今年は市場が沈静化あるいは後退に向かっているとも思われかねない住宅価値上昇がなだらかであるとの予測です。しかしそれでも、歴史的に見ると着実な割合で成長するはずです。住宅価値の上昇は、いわゆるunderwater borrowersと呼ばれるネガティブエクイティに苦しむ借り主や住宅価値以上の負債及び住宅ローンを抱える人々が破産を免れることのできるよう引き戻します。

価値上昇の結果より多くの住宅所有者がネガティブエクイティ解放され、住宅をリストアップし新たに購入すると、現在の在庫不足が緩和されます。売買可能な住宅が多数あると、全体的にバイヤーを市場にひきつけ、売買される住宅スタイルと価格帯の幅の広さは投資家意外の購入者も市場に取り込みます。
先の見通しとして、ネガティブエクイティレートについては、住宅価値のなだらかな上昇と相まった前向きな改善を確信しておりますし、2012年に始まった住宅市場の回復は2013年、そしてその先も続くのではないでしょうか。


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