経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2013.02.04 Mon


先日より日本の不動産投資について色々と調べ始めています。まだ日本で不動産投資を行うかは決定していませんが、頭を整理する意味でも日本と海外の不動産投資を行う際に必要な要素を簡単に箇条書きで紹介したいと思います。

※ここでは分かりやすくアメリカを例にしたいと思います。

・人口について
不動産投資で成功させるもっとも重要要素の一つはその国の人口動向です。テナントの有無が直接のインカムとなり物件の価値算出の大きな指標となる。
⇒日本:人口減少は確実、出産率が上がるとは思えないし政府が対策を取れるとも思えない。
⇒アメリカ:先進国で唯一出産率が2人以上、出産率意外にも世界最大の移民国で今後も順調に人口は上昇する事が予想される

・物件の耐久性
⇒日本:物件の劣化速度が速い。築30年の木造戸建てなどはボロボロ。RCに至っても50年経過しているものは古過ぎて購入するにはリスクが高すぎる。
⇒アメリカ:木造戸建ては70年~80年経過しても普通。RCは100年経過しているものでも古さを感じさせない。基本的に躯体がしっかりしている。

・物件の価値
⇒日本:購入したその日から物件の価値は下がり続ける。
⇒アメリカ:不動産価値は上がり続ける。これは実は日本だけで他の先進国では不動産の価値は上がり続けるという事が常識です。
不動産投資に限らず投資全般に言える事ですが、上昇トレンド(価値が上がっている)の中で物件を購入してリターンを得るのと下降トレンド(日本の様に価値が下がる)状態で投資を行うのでは難易度が違います。

・税制効果(減価償却)
日本もアメリカも建物に減価償却をする事は同じですが、
⇒日本:土地の値段が高いので投資額に対して減価償却費は少なくなってしまう。
⇒アメリカ:同じ値段でも土地が安く上物が高いので減価償却費は多い。

・テナント(入居付け)
⇒日本:新築大好き。物件が古くなるとテナントを探すのが大変
⇒アメリカ:築年数は気にしない。古くても条件を満たしていればテナントは入る。
アメリカは基本的に新築だから値段が高いという事ではなく学区や周辺の環境によって物件価値が決まります。
※余談ですが、これは車も同じですね。日本人は新車が大好きですね。。。

・管理会社、ブローカーとの連携
⇒日本:言葉の壁、時差もなく意思の疎通に困る事はない
⇒アメリカ:英語が苦手な場合コミュニケーションに苦労する。日本から投資する場合は時差も大きな問題


日本とアメリカの不動産投資のメリットとデメリットを比べた場合、アメリカの方に軍配が上がるのではないでしょうか? その他にアメリカは中古市場が熟成している事、取引方法が明確な事なども日本より優れている点です。しかしながら、英語が苦手な人にとってはとても難易度の高い投資法だと思います。

追記:海外不動産投資には為替のリスクもありましたね。外貨の資産形成に意味を見出せない人は海外不動産投資は意味のないものになってしまいますね。

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2013.01.31 Thu


7~8年前くらいだったと思いますが、日本で一棟物を購入して不動産投資をしようと考えていた時期がありました。 色々と勉強したのですが日本は「人口減少リスク」という大きな問題を抱えている事もあり結局、投資を諦めてしまいました、でも最近また日本でも物件を購入しようか考えるようになりました。

ただし以前は個人での不動産投資を考えていましたが、今度は法人名義で日本の物件を購入したいと思っています。私は近い将来、家族で米国に移住する予定があるのですが、現在経営している会社が将来解散してしまった場合、日本円での収入がなくなってしまいます。 米国に移住しても基本的に日本が好きなのでいつ日本にまた帰ってくるかわかりませんし、今から少しずつ不動産資産を増やしていけば現事業の所得がなくなった場合も不動産からの家賃収入が変わりになれば大きな柱になると思いました。

法人でも個人でも不動産投資の目的としては大きく分けて「節税対策・相続税対策」と「純粋な資産形成」だとおもいます。不動産は売却するまで節税効果がある為、法人で購入した場合、節税対策をメインに課税の繰り延べを狙う方式が多いと思います。 法人で物件を所有する場合、建物の減価償却を利用して節税を図るという観点上、中古で年数がそれなりに経過しているが、建物の躯体がしっかりしている物件が最適だと思われます。

しかしながら、長期間会社が存続しているという保証があれば節税対策目的で購入しても良いのですが、そのような夢のような事業は存在しておらず、そういった事を前提に投資を行うのは賢い方法だとは思えません。失敗した時のリスクが大き過ぎます。よってCFが出ても「税金を支払うのを恐れない」事を掲げ法人で物件を購入する際もレバレッジを掛け過ぎず確実に毎年キャッシュを増加させていくスタイルの投資手法を選びたいと思います。



■もっとも大きな問題人口減少リスクはどうする?■

日本が人口減少を回避するには

① 他の先進国の様にオープンに移民を受け入れる。
② 出産率を上げる。

だと思いますが、どちらも今後日本では起こらないでしょう。その為、予定通り?今後は人口が減りつづけ将来は都心に人は集中して地方の人口は鬼の様に減って行くという図式になるはずです。

その為、現時点で長期CF狙いの物件を地方都市で購入してしまうと現時点では利回りが都心に比べて良いかもしれませんが、20年30年後の出口はそうとう厳しいのではないでしょうか? 

これらの理由から私は東京23区内の物件を購入する予定です。23区でも場所にもよると思いますが、人口が大幅に減って行くという事はないと思います。予算的に大きな物件は買えませんが、2億~2億5000万くらいの築浅の一棟物マンションに頭金を3割~4割くらい入れて購入する予定です。会社の状態も健全で個人の資産もあるので非常に有利な金利で借入できるのではないかと考えています。

具体的な場所等は全然決めていません。本当に買うかどうかも未定ですが、東京での物件探しをスタートしたいと思います。

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