経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2014.11.19 Wed



アメリカ不動産物件がなかなか買えない。

NCで9棟目の物件購入をしようと、ここ最近物件リストを送ってもらってはオファーを出したりしていますが、
購入できてきません。

条件的には、比較的良い地域で10万ドルくらいの予算、3~4ベットルーム、
$1200ドルくらいの家賃を狙える物件を購入しようと思っています。

物件を沢山購入していた2年前とはまったく状況が違い、競売物件等に指値を入れても銀行が承諾してくれなかったり、
複数のオファーが来ていたりと物件取得が難しくなっています。 

それだけアメリカ不動産の市場が回復してきているという証拠なのですが、新規取得に関しては、
円安もありお買い得感がありません。2年前と同じような条件で購入しようとしているからかもしれません、
頭を切り替えないといけませんね。

でも暫くは忍耐強く良い物件が出てくるのを待ちたいと思います。

そういえば、アメリカに移住して来て1年くらい経った頃から、
色々なクレジットカード会社から入会案内の書類が届くようになりました。 
プラチナカードとかのオファーとかもあって、ひょっとしたらカードを作れるほどクレジットスコアが付いたのかもしれません。

今まで全部現金で不動産を購入してきましたが、
米国でレバレッジを利かせて不動産投資が出来る日が来たかもしれません。

次の物件購入後にローンについて調べてみたいと思います。


最近はハワイでゴルフばっかりしています。
ハワイのゴルフ場は場所が近いし安いし気候が良いし最高です。
名称未設定-1
でも、あんまり上達しないな~


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ノースキャロライナ州06:45コメント:0トラックバック:0TOP↑
2013.03.26 Tue


新たにNCのシャーロットに4軒戸建てを購入しました。
先日、4軒全てのクロージングが無事完了しました。

もともと4件同時に購入するつもりはなかったのですが、
管理会社から「急ぎで物件を売りたがっている売主がいる」と連絡がありました。
何やら詳しい事情はわかりませんが、手放さざるを得ない理由があったようです。
急ぎだった為、現金で購入してくれるバイヤーを探していた所、私に声がかかりました。

現金購入していたり、管理会社と良い関係を気付けていると
物件の情報が出回る前にお得な?物件情報が入ってくる場合があります。

物件は1999年築、シャーロットの南側で比較的落ち着いた地域です。
4軒とも同じCul-de-sac内にあって、サイズも同じ様な物件です。

※Cul-de-sacとは北米の住宅街によくある袋小路のような場所です。
こういった場所には住人しか入ってこない為、静かで人気があります。

4軒とも物件検査、白アリ検査をしましたが、
多少なりとも修繕が近い将来必要になる箇所はありましたが、
特に大きな問題はありませんでした。

物件価格崩落前は13~14万ドルくらいの物件だったのだと思います。
その物件を4軒合わせて29万5000ドルで購入しました。

1軒、$73750の計算です。家賃は平均$900くらいなので
表面で15%弱、ROIは10%くらいの投資物件になります。

これらの物件で少し気になる事があって
売買履歴を見ると2004年に約30万ドルで
売買された履歴があります。

4軒で約120万ドルです。
当時の相場の倍以上の金額です。
記録の間違いか、もしくはバイヤーは騙されたか。

どのような理由にしても今となっては関係ない話しなのですが
10年くらい前だと今のように簡単に近隣相場や物件情報
など確認できなかったので騙されたのかもしれません。

そう考えるとこの10年間で様々な不動産関係の
Webサービスが提供されて遠方からでも十分な情報が
取得できるようになりました。

アメリカではTrulia やZillowはブローカーの最大の敵なんて
言われていますので、物件を高く掴まされるような
初歩的な被害は減ったのではないでしょうか。

日本に住みながら海外に遠隔投資できるのは
100%インターネットのお陰ですね。

メールもネットのない時代だったら、
海外不動産に投資なんて考えられません。

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ノースキャロライナ州21:23コメント:4トラックバック:0TOP↑
2012.12.20 Thu


ノースキャロライナの物件にオファーを入れました。これが今年最後のオファーになると思います。「年末はアメリカ不動産物件を購入するのに最適な季節?」でも書きましたが年末は在庫処分に困っている銀行から物件を安く替える可能性があります。こちらの記事を書いてから良い物件がないか調べていましたが、先日とても良い物件を見つけました。

・築10年
・物件評価額$125,000
・2006年に$154,000で売買
・周りの家の取引記録・評価額が高い

銀行が提示している金額が$84,000ですが、在庫処分に困っているだろう?と見越して$79,000でオファーを入れました。周りの物件価格を考えると84,000でも十分に安いのですが、銀行の反応を見てみたいのでこの値段でオファーを入れています。もちろん現金買いで年内にクロージングする事も伝えてあります。

補修に$2000~$3000かかりそうですが、家賃が月に$1200くらい想定できる場所なので$79,000で購入する事ができれば、良い投資になりそうです。

来年は円安になりアメリカのマーケットが回復したら物件取得のハードルがあがりますね。
それでもまだまだタイミング的には買い時だと思っていますので来年も頑張って購入を進めていきたいと思います。

こちらの物件のオファーの結果は後日お知らせします!
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ノースキャロライナ州14:52コメント:1トラックバック:0TOP↑
2012.11.21 Wed


先日、ノースキャロライナ州のシャーロットにある一軒家のクロージングが完了しました。 物件の値段は$115,000です。 2006年築、当時17万ドルで取引された物件です。税金は$1100で物件の規模や評価額から考えると安く長期投資に向いています。 銀行所有物件でしたのでオファーのやり取りに時間がかかりましたが、ようやく物件を購入する事ができました。物件が新しいので大きな補修はありませんが、細かい部分の補修をこれから始めます。想定家賃は月$1300前後です。実質利回りは10%切ると思いますが、こういった「良い地域+新しい物件」はあまり手間がかからないので好きです。良い地域は比較的属性の高い人が住みますのでテナントとのトラブルを避けられます。新しい物件は補修などのトラブルを避けられます。シャーロットに似たような築浅の物件を数年間、数件保有していますがトラブルは一切ありません。

しかし、どこの世界も銀行業務は細かいというのか銀行保有の物件を購入すると非常に多くの書類にサインを求められます。今回意味がわからなかったのはlead paintに関する書類を求められました。

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Leadとはアメリカでは1950年代頃まで鉛を含む塗料が一般的に使用されていました、その後、鉛の有害性が認められ、その為に1978年以前に作られた物件の売主は購入者にLeadに関する事を通知する義務が法的に定められています。
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1978年以降の物件売買では他の州でもNCでもlead paintに関する書類を求められたことがなかったのですが、今回なぜか2006年築の物件に求められました。 あまり深く考えているとクロージングが遅れると思い書類にサインをして銀行に提出しました。 銀行所有物件は安く物件を購入できる代わりに、時間がかかったり、よくわからない書類を求められたりするのがデメリットですね。

現在、フェニックスにショートセール物件の返事待ちをしている物件があります。その物件を年内にクロージングしたいのですが、彼らは動きが遅いので来年になるかもしれません^^;


キッチン


リビング


庭は0.1エーカー

庭が広くてラッキーなんて思っていましたが、空き家になった時メンテが大変かも。。。

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ノースキャロライナ州10:54コメント:8トラックバック:0TOP↑
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