経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
New Entries
--.--.-- --
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


スポンサー広告--:--TOP↑
2015.12.28 Mon


2年半ほど前からハワイに家族で移住していますが、ハワイでの生活費は保有しているアメリカ不動産の家賃収入で補うようにしています。 私の会社は日本にあるので報酬は日本円です。為替や両替手数料を気にしたくないのでアメリカでは米ドル、日本に帰ったら日本円を使うようにしています。

ハワイ移住前はハワイでの生活費が高額だとは知らなかったので、余裕を持ってアメリカの家賃収入で暮らしていけると思っていました。 しかし、全てが恐ろしく高いハワイでは十分にあると思っていたアメリカ不動産の家賃ではギリギリです。 色々と工夫しながら節約して質素に暮らしています。 

不動産の家賃で生活していると日本にいた頃を比べて、お金に対する見方がガラリと変わりました。 特に月額料金制のサービスに敏感になりました。

例えば、ハワイで日本のテレビを見る事ができるサービスが幾つかあるのですが、そのサービスが月に$200くらいします。 お金に対する見方が変わったというのは、毎月$200を配当や家賃で得るにはどのくらいのお金が必要なのだろう?と考えるようになりました。

不動産の場合、8%の利回りで運用できた場合、毎月$200の家賃を得るには3万ドルの資金が必要になります。3万ドルというと日本円で約360万円です。 

ハワイで日本のテレビを見るのに360万? 必要なし! と1秒も考える事なく却下となります。

不動産投資で家賃を得ていても、物件は売却する事ができるので、実際は単純に上記のように比べる事は出来ないのですが、家賃で生活していると妙に毎月一定出て行くお金に敏感になります(私だけでしょうか?)。

世の中には色々な定額の月額サービスがあると思いますが、こんな感じで我家では殆ど定額制のサービスに加入していません。 加入しているのは毎月$8のNetflixと毎月$5のAmazon Cloud Driveくらいです。

アメリカでの家賃収入は非常に安定するのですが、特別報酬もなければ、ビジネスのように儲からないのが難点です。 まぁ、ビジネスがダメになった時のサポートとして不動産を買っているので、そのビジネスと同じ特性だったら意味ないですけど・・・。

最近はアメリカの生活にも慣れて余裕が出てきたので、2016年はドルで報酬が貰えるようにアメリカでビジネスに挑戦する予定です。

目指せ!アメリカン・ドリーム!!


スポンサーサイト
*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


海外不動産投資全般10:17コメント:0トラックバック:0TOP↑
2015.12.24 Thu


貴方は投資用不動産を直接見て物件を買う派ですか? それともネットショッピングのように実物を見ないで購入する事はありますか?

私は直接見る場合もあれば見ないで購入する事も沢山あります。

人によっては「物件を見ないで買うなんて信じられない!」「絶対に自分の目で見て判断して買うべきだ!」と主張する人もいます。

高額な買い物だから直接自分の目で見て判断したい、という考え方は分からなくもないですが、私は基本的に投資用不動産を直接見て買う意味はそれほどないと考えています。

まず、直接物件を見て物件の状態などを判断材料に出来る場合は、投資先の地域に詳しいという前提が必要です。

■遠隔投資の場合は尚更、物件を直接見る意味がない

人によっては自分が直接通える範囲の地域でしか投資をしないというスタイルの人がいます。 もちろん、これは人ぞれぞれの投資スタイルなので問題ありません。

私の場合は全世界どの地域でもリスクとリターンが見合っていれば、投資地域は選びません。今はアメリカの南部を中心に購入していますが、長期的にキャッシュフローを得るには現時点で一番良い地域だと判断して購入しているからで、状況が変わればまた全然違う国と地域で投資しているかもしれません。

私のような投資スタイルの場合、ネットで地域の情報を集める事は出来るのですが、対象となる投資地域に住んだ事がないので、ネットで得られる情報以上の細かい現地の地理情報は知り得ません。 だからといって細かい地域の事まで精査していては時間を余計に費やし投資機会を損ないかねません。

このような状態で現地に出向いて物件を見ても、家の状態は把握できますが、その物件が果たして自分のスタイルに合った長期投資に適しているのか判断する事が極めて難しいのです。 仮に案内された家が自分には魅力的に映っても地元の人からすれば、テナント付けが難しい平均以下の家という事もありえます。 

■物件を見るのではなく、現地の不動産会社を見る

現地に出向き不動産物件ツアーをする場合は物件数をこなすのではなく、出来るだけ多くの不動産会社を回るようにしましょう。 

自宅を購入する場合は自分の好みの家を探す必要があります。 それは直接物件を見なければわかりません。 でも投資用物件は自分の目を信じるのではなく、現地で長年商いをしている“現地の”不動産会社の目を信じる方がよいでしょう。

もし皆様が海外の不動産視察ツアーにいく機会がありましたら1つの不動産会社から物件を紹介してもらうのではなく、複数の不動産会社にコンタクトを取って、その複数の不動産会社を見るようにしてください。

1つの不動産会社から紹介された物件を見て回っても、貴方に回りの地域と総合して判断できる地理の知識がなければ、折角良い地域を探したとしても良い物件が回ってこない可能性があります。

アメリカに限らず新興国なども一緒です。1つの業者に現地の案内をしてもらっては情報が偏って高値で掴まされるかもしれません。

不動産投資はビジネスですから、信用できる現地のビジネスパートナーを探しましょう。
そういった意味では今回のテネシー州、アーカンソー州の視察は大成功でした。

*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


海外不動産投資全般06:59コメント:0トラックバック:0TOP↑
2015.11.11 Wed



私は20代の頃にパソコン(インターネット)に魅せられて、ITで起業しました。 当時は今ほどライバルも少なく運良く利益を出す事が出来ました。 当時、税の事はまったくわからず、税理士の勧めるまま生命保険に入るくらいで、税金対策は殆どしませんでした。

ネットの広告関連の会社だった事もあり、経費はパソコンと通信費くらいで殆ど出費がなく、利益を出したからといって備品や設備に投資する事も出来ず毎年沢山税金を支払って来ました。

今、もし当時の自分にメッセージを送れるとしたら、「節税の為、海外の不動産を買いなさい」と送ります。

また税金を沢山払っているIT関連の経営者にも同じく「節税するなら海外不動産投資を買ったら良いですよ」と伝えたいです。

■ 節税に不動産投資が適している理由

個人でも法人でも節税目的で不動産を購入する事は非常に有効です。

日本の税法では不動産の建物(土地は含まない)を減価償却する事が出来ます。 不動産の減価償却は簡単にいうと「建物の劣化代」です。 時とともに朽ちていく建物を毎年減価償却費として計上する事が出来ます。

建物には耐用年数というものが定められていて新築の建物を前提に、まず、構造が何か?(木造なのか?鉄筋コンクリート RCなのか?) 用途が何なのか?(住宅用なのか? 工場用なのか?)で、耐用年数を確定させます。

例えば木造の場合法定耐用年数は22年と定められています。 仮に住宅が5000万円だった場合、土地が3000万円、建物が2000万だとします。 原価償却とはこの2000万を22年間に渡り毎年約91万円経費として計上する事が出来ます。

個人の場合は自分の申告所得を91万円下げる事ができて、法人の場合は91万円を経費にする事が出来ます。

■ではなぜ海外不動産がいいのか?

上記の例で、新築だった場合22年間に渡り毎年減価償却できますが、仮に購入した物件が築22年(もしくは法定耐用年数以上の築年数)だった場合どうなるでしょうか?

築22年を例とし、その築22年の建物が住居用、かつ、木造だった場合、日本の税法で定めた法定耐用年数(法律が新築時から建物が維持できると想定する年数)が22年、築年数が22年ですから、差引すると0年になります。

その場合、0年だと償却計算ができないので、日本の税法ルールで、こういった0年に
なってしまう場合は 「法定耐用年数 × 20%」 を中古耐用年数とする、いう取扱があります。

そうすると、22年 × 20% = 4.4年 → 4年償却 となります。

上モノが2000万円だった場合、毎年500万円を経費として計上する事ができるのです。

ではなぜ海外の不動産の方が良いのでしょうか?
現在の日本の税法では海外不動産物件にも適応されるからです。


日本は土地が狭いので不動産を購入した場合、建物より土地の値段が高くなります。 不動産の原価償却は建物だけに適応されるので仮に何千万の物件を買っても土地が高い分、大きな節税になりません。 

また、日本で築22年の木造を購入しても物件自体に価値がなくなっている(劣化速度が早いのでボロボロになっているケースが多い)ので節税にはあるけど、物件を購入しても資産価値は殆どないという状態に陥ります。

しかし海外の場合(特に北米)木造でも築50年、80年でも資産価値が無くなることはありません。 物件の値段は家ではなく地域によって決まっています。 海外では古い物件でも頻繁に売買されています。 また広大な土地がある北米では土地に価値が少なく、購入金額の大半が建物となっている為、建物を償却できる特性から大きな節税効果が期待出来ます。

仮に1000万円で築22年以上の木造戸建てを北米で購入したとします。
北米の場合住宅と土地の価値は8:2くらいです。建物の800万円が4年で償却する事が出来ます。 また日本と違い海外では不動産の価値は下がりませんので、そのまま賃貸に出して利益を出す事も出来ます。 

賃貸や会社の利益が出たらまた新しい物件を買う、これを繰り返すと大きな資産を作れます。

購入した物件は資産価値があるので、会社が赤字の時に物件を売却する方法も有効です。

こんな方法があるなんて当時の私は全然知りませんでした、、、

海外の不動産物件は節税+資産構築+資産分散で非常に有効な手段ですので是非参考にしてください。


*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


海外不動産投資全般07:07コメント:2トラックバック:0TOP↑
2015.10.24 Sat


前回の記事「アメリカ不動産投資のトラブルの殆どの場合が補修に関する事」ではトラブを避ける為に築年数が古い物件はフリップ業者から購入するのが良いと書きました。 今回はフリップ業者の選び方、また、日本人のフリップ業者や日本人の不動産コンサルタントから物件を購入するとリスクが上がる理由、またどのようにしてアメリカ不動産を買えばリスクが下がるのかご紹介します。

■フリップ業者を選ぶ際の重要な点は?

アメリカは不動産投資が盛んなので、沢山のフリップ業者が存在しています。ネットで検索するだけで、本当に沢山出てきます。フリップ業者の仕事は古い物件を購入してリノベーションをする、物件価値を高めて利益を乗せて転売する事です。 必要な資格は特にありません、家を買う資金があれば誰でもできる事から参入障壁はありません。その多数の業者から信頼できる実績あるフリップ業者を見つける事が大切です。

業者に連絡をとって直接話をする事も重要ですが、話を聞いていい人だったから、という理由で投資をしてはいけません。

フリップ業者を選ぶ際、もっとも重要な事は地域と販売件数を調べる事です。 アメリカの場合良い地域、悪い地域は調べれば明確に数値で出てきます。 

投資先の地域を調べて、人気のある地域、良くも悪くもない地域、リスクが高い地域、上中下と分けていきます。

・人気のある地域
多くの投資家が物件を買う地域。物件取得の競争が激しい。地域の平均所得や犯罪率などは数値で比べても他の地域よりも優れている。物件価格は多少高い。

・良くも悪くもない地域
大きなリスクも無ければ特に優れてもいない。「人気のある地域」に比べて物件価格も安い。 

・リスクが高い地域
平均所得や犯罪率などが明らかに悪い地域。テナントの質も悪く、学区も悪い。物件価格は基本的に安い。リスクが高いので利回りも高い。

フリップ業者は必然的にいずれかの地域(得意な地域)に別れる事になります。

フリップ業者側の立場から見ると

・人気のある地域
人気がある地域は物件価格が高い、利益を沢山乗せると投資家の価格レンジから外れ、利回りが下がる。結果的に利益を抑えて薄利多売になる。

・良くも悪くもない地域
人気のある地域で物件を購入するほど資金的に体力がないのでこの地域で物件をフリップする。比較的安い物件もあるので利益を乗せやすい。 売れるまで時間がかかる場合もある。

・リスクが高い地域
物件が安い事から新規参入しやすい。利益を多く上乗せできる為、あまりリノベーションにお金を掛けず、安かろう悪かろうの物件になるケースが多い。物件価格が安いので数字上の利回りは高いがリスクも高い。地域に疎い投資家が買ってトラブルになるケースもある。

フリップ業者間は競争も激しく、安く物件を仕入れて高く上乗せして売るという当たり前の事をするのが難しい業界です。理想は「人気のある地域」で費用を押させて薄利多売をする事ですが、資金力もリノベーションの費用を抑えるコネクションも必要です。

大抵はこの競争に勝てずに「良くも悪くもない地域」や「リスクが高い地域」で商売をしているフリップ業者が大半です。

逆に言えば、私達のような遠隔で投資をする投資家は「人気のある地域」で薄利多売している現地の競争に勝っている業者から買う事がアメリカ不動産投資の成功の確率を上げる1つの選択となります。

■日本人のフリップ業者やコンサルタントから物件を買うとリスクが上がる?

アメリカには日本人相手にしているフリップ業者やコンサルタントがいます。気をつけて欲しいのは、私の知る限り彼らが取り扱っているのは物件の多くは「良くも悪くもない地域」や「リスクが高い地域」です。

しかし、それらの物件の価格は「人気のある地域」と割高なケースが多く、ダブルでリスクが上がります。

理由は現地アメリカ人のフリップ業者間には競争がおこっている為、より良い物件を安く売ろうと努力していますが、日本人を相手にしている業者は他の業者との競争がありません。 その為、場所は微妙だけど、値段は高いという図式が成り立っています。

不動産業者ではないのに投資用物件を紹介する日本人コンサルタントも同じです、まったく他の業者と競争がないので、数字上の利回りやアメリカ不動産投資の良い所ばかり宣伝して、肝心の物件はリノベーションもお粗末で地域も最悪、でも値段は現地の人気地域と同じ値段というのが典型的なパターンです。

■日本から海外不動産物件を紹介している会社もちょっと考えもの、、、

日本で海外不動産を紹介します!などと宣伝してスタディツアーを組んで各国の物件を紹介している会社が多数あります。 でもそういった会社の各国のコネクション先は現地に住む日本人業者だったりします。 

私達投資家は海外不動産物件を購入する場合、言葉の問題なども含めサポート込でこういった会社経由で物件を購入します。 でも、そのコネクション先が各国で事業を展開している日本人だったら、「別にこの会社に頼まないでも直接その日本人の会社から購入すればいいじゃん」と思ってしまいます。

私達は現地投資家が買う物件を現地価格で購入できるからサポート会社経由で買うメリットがあるわけで、日本人しか相手にしていない現地の日本人業者から購入する意味はありません。

サポートを提供しているくらいなら、ガンガン現地の地元の会社を精査して競争させて日本人のお客さん紹介するから、現地価格より安くしろ!と交渉してもらいたいものです。

しかしサポート会社の現実は英語が苦手なケースが多く、結局、現地の日本人業者とタイアップする事になります。 英語が出来ないなら、そんなビジネスやめてほしいですよね。

■アメリカ不動産で一番良い物件の買い方は?

一番いいのは現地の情報を自分で調べて自分でコネクションを作って物件を買う事ですが、正直、本業があり他の投資もしていたら、そこまで時間を費やせません。

時間も限られている、でも海外不動産投資をしたいという場合、一番リスクの少ない物件の買い方は既に現地で投資している投資家の使っている業者や管理会社を紹介してもらう事です。 アメリカでは主流ですが、ティーチングといって有料で経験のある投資家から物件の選定や地域のアドバイスなどをもらう方法です。

もちろん、その投資家が投資している地域や使っている業者がダメな場合は意味がないですが、少なくてもある程度実績がある場合は有効な方法です。

大切な事は「人気のある地域」で現地投資家と同じ値段で物件を購入する事です。 投資家にティーチングをお願いすればサポート費用がかかりますが、訳の分からない地域で割高な物件を買うより確実にリスクは抑えられます。


*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


海外不動産投資全般05:40コメント:1トラックバック:0TOP↑
2015.10.17 Sat



最近、新たにアメリカ物件を新規取得しようと投資対象になり得る地域を探しています。 私が購入していたフェニックスやシャーロット周辺は2009年頃と比べて随分マーケットが回復して来ているので、今の時点でも十分投資になり得るのですが、もっと利回りやキャピタルが狙える地域を探しております。

候補となっている地域はBirmingham、Indianapolis、Memphis、Kansas cityとなっています。 いずれも高いキャッシュフローが狙える地域です。

上記の地域で投資する際に問題となる点としては物件の築年数が古い事から自分でリフォーム会社を探すかフリップ業者から買うかという事です。 私がメインで購入してきたフェニックスやシャーロットの物件は築年数10年などの新しい家を購入して来たので、そういった問題に直面しませんでした。

*フリップ業者とは古い物件を購入してリフォームをして家の価値を高め転売する業者の事です。

■アメリカ不動産のトラブルの殆どが補修に関する事

私のブログを見て連絡をくれる投資家の人達が抱えているトラブルの90%は補修に関する事です。私がレイナスから買った物件のトラブルも補修でした。(補修費込の約束だったのですが、物件購入したら補修がされなかった)

補修がされていないという事はテナントも探せないという事ですので、様々なトラブルが発生します。

レイナス以外でもデトロイトで販売していた○○○子さんやオハイオ州の物件を売っているハワイのコンサルタントのKさんなどから、購入してトラブルに遭っていると相談をしてくれる人達の内容も殆ど補修に関する事です。

相談内容は事前に補修されているはずの物件は実はボロボロで数万ドルの補修費が購入後に発生したなどです。 デトロイトもオハイオも物件状態が悪い事から市から美観を損ねていると訴えられるケースが多発しています。

自分自身でリフォームすればこういったトラブルは避けられますが、フリップ業者やコンサルタント経由で購入した場合、このようなトラブルに遭うケースがあります。 私が知る限り日本人投資家が直面しているアメリカ不動産投資のトラブルの殆どがこれです。

アメリカ不動産投資の利回りは10%前後狙える高利回り投資です。もちろんリスクは多数存在しています。物件やテナントの当たりハズレもあるので家賃の滞納や空室リスクなどもちろんあります、しかし事前にされているはずのリフォームがされていない、もしくは適切なレベルまで補修されていない、このようなリスクは避けなければいけません。

■最初にある程度リフォームされている場合は結構問題なく進む場合が多い。

最初にある程度綺麗にリフォームされている物件を購入すればその後はスムーズにいくケースが多いです。 私が購入したデトロイトの物件も事前に大規模な補修を行っていますが、3年前から一度も補修費が出ることなく元本を回収する事が出来ました。
*これは特殊な成功例です、通常大規模な補修を行っても補修は発生します。

キャッシュフローが出る地域は基本的に物件が古いので物件を長期的に安定して回す為には最初にある程度しっかりとリフォームする必要があります。理想は自分でリフォームをするチームを組んで屋根の業者、内装業者、HVACや家電業者を探す必要があります。しかし正直そこまで時間を掛けられません。また補修には時間がかかるので、その間の家賃のロスや遠隔で操作する手間を考えると現実的ではありません。

そうなると、築年数の古い物件を購入する場合はフリップ業者から購入するのが理想的な投資方法かもしれません。

しかしフリップ業者にも色々あります、業者選びを慎重にしないと、ここでまた補修のトラブルに遭う確率が出てきます。

次回はフリップ業者の探し方、日本人のフリップ業者やコンサルタントから物件を購入するとリスクが上がる理由を説明します。

*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


海外不動産投資全般12:42コメント:3トラックバック:0TOP↑
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。