経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2016.01.06 Wed


久しぶりのデトロイト不動産投資ネタです。
販売者である岩佐氏とは現在も訴訟中です。

岩佐氏より購入したデトロイトのアパート物件ですが、その後、管理会社を変更して補修をコツコツ進めていました。

全部で16ユニットのアパートですが、昨年10月頃には半分くらいテナントが入るくらいまで状況が改善されました。

本当だったら、16ユニット全部稼働させて「デトロイトのアパート物件、満室稼働しました、やった~」とブログで報告する予定だったのですが、実は大きな問題が発生しました。

■管理会社に補修資金を騙し取られた。

16ユニット中、8ユニットの補修が完了していました。 残りの8ユニットの補修費として約$30,000支払いました。 予定では全部の補修は昨年末に終わっているはずだったのですが、いくら待っても一向に完了報告がありません。

おかしいなと思い、何度も、補修状況を確認しても歯切れが悪い回答しか得られません。
以前までは細かく対応してくれていたのに、急に連絡の速度が遅くなり、メールを送っても返ってこない状況が続きました。

怪しく思い、残りの補修費3万ドルの返還を要求したら、なんと、最初に補修した8ユニットで電気系統のトラブル修繕に1.3万ドル使い、残りの1.7万ドルはHAVCを購入したので、もう返せるお金はないと、連絡が来ました。

いやいや、電気系統のトラブルなんて聞いていないし、なんで勝手にHAVCなんて購入しているの???

■現管理会社は即日解雇、不動産弁護士を雇い手紙で通達。

まさか、勝手に3万ドルの補修予算をオーナーに許可を取らずに使っているとは思いませんでした。

怒らない男、仏の澤と呼ばれ、一生に一度怒るか怒らないかと言われている私も流石に頭にきて、即日で管理会社との契約を解約しました。

契約解除後、直ぐに不動産専門の弁護士を雇い、物件の調査を行いました。

物件はインスペクターを雇い状態を細かく調べましたが、案の定クオリティの低い補修をしている事が判明しました。 もともと、デトロイトのクオリティには何も期待していませんでしたが、それをも下回るクオリティに愕然としました。

恐るべしデトロイト不動産投資。
いったいどこまで私の海外不動産投資のレベルを上げてくれるのでしょうか。

■新しい管理会社に変更して、前管理会社と争う方向に。

実は、この問題が発覚する数週間前に、私が加入しているデトロイトのアパート専門の保険会社の人から、地元で一番評価の高い、管理会社を紹介してもらっていました。

その為、お金の使い込みが発覚後、直ぐに管理会社をクビにする事が出来たのです。

現在は弁護士経由で3万ドルの返還、コントラクターの情報提出、レシート等の提出をするように要請した手紙を管理会社に送った所です。

今後、管理会社がどのような対応してくるのか分かりません。 相手が資金の返還を拒否してきた場合は訴訟に発展すると思いますが、実際相手にお金があるのかも分かりません。

デトロイトの不動産投資は一筋縄ではいかないようです。

また、報告させて頂きます(涙)
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2015.10.26 Mon


デトロイトに物件を買ってトラブルに遭っている投資家から、現在も沢山のメールを頂いています。 物件の状況も不明で売却する方法もわからず時間だけが過ぎて損切りするにも出来ない状態が続いているようです。

そんな状態の困った人達を相手に他の日本人業者がデトロイト不動産の対応を有料でサポートしています。 しかしその日本人業者(ここではM氏とします。)ですが、あまり評判が良くなくデトロイト不動産被害者に追い打ちを掛ける形になっています。

M氏は投資家に対して新しい管理会社を紹介するサービスをしていますが、その管理会社移管手数料が$1000~$3000と高額で、その後のサポートは全然ダメという状態が続き投資家は更に困った状態に陥っています。

どういう事かというと、M氏は単にネットで見つけた管理会社(自分の物件も管理してくれている)を単に紹介するだけで上記の値段を請求しています。もちろん、その後のサポート次第では有意義なサービスになりえますが、管理会社移管後、M氏に確認をしても「現地の管理会社が動かない」という理由でM氏と連絡が途絶えたり、返信に1ヶ月掛かったりとその後のサポートは殆どない状態になっています。

この酷いサポート状況と移管手数料の高さから一部の投資家が更に困った状態に陥っているようです。

単に違う管理会社を紹介して、その後は「管理会社が動きません」では移管手数料を支払う価値が全くありません。 M氏もわざわざ投資家の傷にさらに塩を塗るようなハイエナのようなビジネスを展開しないでもいいのに、、、と個人的には思ってしまいます。

■デトロイト不動産投資で困っている人達へ

デトロイト不動産投資で現在も状況が変わっていない人達はまだまだ沢山いると思います。 物件の状態が悪い事からデトロイト市より美観の問題で訴訟をされている人達、言葉の問題で現地の管理会社、リアルターを探す事が出来ずに損切りも出来ない人達。

1つ私から解決方法を提案したいと思います。

これらの状況を改善するのは現地不動産の知識がある人ではなく、単に英語が話せる通訳です。 通訳がいれば通訳を通して現地のリアルターや管理会社を探してもらい自分の目的(補修するのか売却するのか、もしくは現在抱えている問題:裁判など)に合わせて動いて貰えば良いのです。

ネットの普及により通訳を雇うのも現在は格安で雇えます。 別にプロの通訳を雇う必要はありません、昔アメリカで留学していたとか、その程度の英語力があれば十分解決できます。

通訳を探すのは「ランサーズ」「クラウドワークス」などがオススメです。 提案方式で通訳を募集すれば驚くほど安く手伝ってくれるはずです。 

現地の管理会社移管(移管というか単に管理会社を紹介しているだけ)で3000ドル(36万ですよ? 足元見過ぎ!)も支払うより間違いなく解決に繋がると思います。

是非お試しください。

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2015.08.13 Thu


3年ほど前にデトロイト郊外に買った戸建ての物件が気づいたらもうすぐ物件価格の資金を回収できるくらいまで経過していました。

当時、良くも悪くも世界中でデトロイトへの投資が注目されておりアメリカ人以外でも多くの外国人がデトロイト物件を買い漁っていました。

当時、投資家の中には既に怪しい業者から購入して損切りを強いられたり、適当な物件を売りつけられたりと問題も起こっていました。

なんでも挑戦したくなってしまう私はハイリスクハイリターンのデトロイト投資にも挑戦したくなりデトロイト不動産投資で失敗者が大勢続出している中、どのような物件に投資をしたら失敗しないのか調べ回ったのを覚えています。

物件購入にあたり成功する確率を上げる為に当時私が立てた作戦は以下の通りでした。

・価格暴落前も暴落後の現在も人気のエリアで物件を購入する
・長期間安定したキャッシュフローを狙う
・物件購入時に第三者機関の物件調査を依頼し物件状態を徹底的に確認する
当時の記事(デトロイト投資の問題点と最良の投資戦略を考える)


この3年間で管理会社は色々な事情が重なり3回変更する事になりましたが、驚異的なのは3年以上に渡り補修費ゼロ、毎月同金額の家賃が入金され続けています。

この3年間補修費が掛からなかったのは事前に大規模な修繕にお金を掛けた事が大きな理由だと思います(もしかしたらテナントが綺麗に使ってくれているのかもしれませんが)

結果的には作戦通り事が進み物件の投資金額を無事に回収する事が出来そうです。
物件価格もZillowやHomesの評価額ですが40%ほど値上がりしています。

失敗例と成功例の違いはどこ?



戸建てのデトロイト投資は成功していますが、私は同じデトロイトにアパート物件を購入しており、これは大失敗しています。
記事:デトロイト不動産投資でトラブル

私は珍しくもデトロイトで成功体験と失敗体験の両方を持ち合わせています。

自分自身を振り返り成功と失敗の違いを振り返るとやはり行き着く所は同じポイントです。 

それは「自分で調べて現地のバイヤーから購入したか」「自分で調べず他の投資家やコンサルタント経由で購入したか」が大きなポイントです。

もちろん不動産には当たりハズレがあるので、どのような経由で購入しても成功する時もあれば失敗する時もあります。 怪しいコンサルタントから購入しても優良物件だったというケースも中にはあるはずです。

しかしながら、不動産投資は極力リスクを抑え成功する確率を上げる努力をしなければいけません。 そういった意味では私が上げたポイントは海外不動産投資を成功させる重要なポイントではないでしょうか。

「海外不動産投資は自分で調べて現地のリアルターやディベロッパーから直接購入する」この単純な事が成功率を上げる事だと再認識しました。


私のデトロイトのアパート物件の経過ですが、また別件でブログにて紹介させて頂きます!


*ブログ移転しました。
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2015.06.07 Sun


私が保有しているアパートですが、物件を稼働させようと少しずつ動いています。
ボロボロの壊滅状態だったのですが、管理会社の協力の元、補修を進めています。

補修段階で電気ケーブルが壁の中に隠されていた事が判明したり、
配管パイプが全部ない事も判明したり、トイレ、バスタブがなかったり、
毎週のように新たな問題の報告が送られてきました。

販売元のレイナスはテナントを入居させて物件の稼働を約束していて
家電製品等も物件価格に含まれていましたが、そういった約束も全部無視され
物件稼働の為に家電製品も私が購入しています。

そんな悲惨な状態のデトロイト不動産ですが、
本日新しい報告が届きました。

「未納の水道代金が$7000あるので支払わないと水道を止める」

もうこういったサプライズは慣れてしまいましたが、本当に次から次へと
問題がでてきます。

物件購入後よりてっきりテナントが水道代金を個別に支払っていたと思っていたのですが
どうやら違っていたようです。

水道局に問い合わせると契約者はR.J DANIELS PROPERTY MGMT, LLC
となっていましたが、R.J DANIELSに連絡して内容を確認するのも時間の無駄だと
学習しているので、水道局と今は支払えないが将来的に少しずつ支払う、
という約束をしました。

■投資の自己責任と投資詐欺の違い



投資は自己責任です、デトロイトの不動産投資はハイリスクハイリターンですので
色々なトラブルが起る事は事前に予測しています。

私は世の中にローリスク、ハイリターンの投資や事業は存在していると思っていますが、
それらを他人に紹介する人はいないと思っています。
*他人経由で聞く場合は存在していないという事ですね。

誰も美味しい投資話を他人にセミナーで人を集めて熱弁して教えるわけがありません。
そしてそんな情報をセミナーに足を運ばないと聞けない身分の投資家に
美味しい話が回ってくるわけありません。
そこにはリスクとリターンのバランスが存在しています。

ではデトロイト不動産投資の場合、自己責任でしょうか?投資詐欺でしょうか?

これは明らかに投資詐欺です。

物件販売元の岩佐氏は物件価格に物件の補修代金、
家電製品代金を含めて販売しているのにも関わらず、
補修や家電を用意しないという事はそれらの代金をだまし取っている事になります。

岩佐氏が物件の補修を完了させて、家電等も約束通り用意した上で
物件に引き渡しを完了させて、物件の稼働率が悪かったりテナント等のトラブルが
発生した場合はもちろん投資家の自己責任となります。


■デトロイト不動産投資詐欺のまとめ



デトロイト不動産投資で詐欺が発覚

デトロイト不動産投資のトラブル一覧

約束されていた市役所の物件検査がパスされていない

アメリカ不動産投資TALIAの岩佐氏が私の個人情報をネットで公開

デトロイト物件の管理会社を紹介

レイナス、物件の名義を変更しない手口で多額の金額を詐取

デトロイト被害者の会設立

米国で裁判可能な事が判明、米国弁護士の紹介

レイナスが米法律を悪用して投資家の物件を騙し取る


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2015.01.25 Sun


デトロイト不動産投資関連の相談を引き続き沢山頂いています。
多くの人が現地販売会社に見切りをつけて訴訟を検討する段階に入っているようです。

問題のあった管理会社から新しい管理会社に移管したものの
基本的には以前からあった問題はなにも解決していないようです。

そればかりか、新しい管理会社も完全に不透明で理解できない不当なお金を請求してくる、
物件の補修状況、テナント状況なども不明な状態が続いているようです。

信じられない事に何名かの投資家が物件売却を依頼した所、
「一度投資家の名義から自分達の名義に変更しないといけない売却できない」
と持ち掛けられ、Quit Claim deedにサインしろと促されるケースがあるようです。

Quit Claim deedにサインする行為は非常に危険なので注意してください。

■Quit Claim deedってなに?


Quitclaimは物件の権利を放棄する証明書です。
物件の名義変更時に使ったり、他人に贈与したりする場合に使う書類です。

一番身近な使い方は自分で法人会社を立ち上げた際、自分から法人会社に
物件の名義を変更する際にQuitclaim Deedを使って名義を変更します。

売買の実態もなく、第三者からQuitclaim Deedにサインしてください
という事は貴方の物件の所有権を放棄して私に無料で譲ってください、という事です。

物件の売買にタイトルを特定の誰かに変更しなければいけないという事はなく、
物件を詐取する為の詐欺行為だと思ってください。

既にQuitclaim Deedにサインした人もいるようですが、
残念ながらここまで来るともう諦めた方が良いかもしれません。

■彼らはこういった詐欺行為はもう日常になり慣れてしまっている?!


物件を売却したいという投資家に対してQuit Claim deedを出して、
一旦、自分の名義にしてからでないと売却できないという行為。

これは誰がどうみても物件を詐取するための詐欺行為です。
ここまで悪質な詐欺行為は彼らも最初から行っていませんでした。
しかし、物件を転売して補修費用等を騙し取っていくうちに
こういった悪質な行為にも慣れてしまった事だと想像ができます。

もしかしたら彼らはデトロイトの物件を紹介してやったんだから、
これくらいの行為をしたって罰は当たらないだろ?くらいに思っているかもしれません。

■不動産の移管や物件売却、補修、テナント付け、売却のサポートをします。


別に世の中を良くしたい、世の中の詐欺行為は許せない!なんて正義感は私にはありません。
しかしデトロイトに不動産投資をした人達くらいは私がお手伝いして状況を打破する事ができるかもしれません。

今まで、有料で構わないのでサポートして下さいと何名かにご連絡を頂きましたが、
自分の物件でも大変なのに人様の物件の管理は出来ませんと全て断ってきました。

しかしQuit Claim deedの件で私の考えが変わりました。
デトロイト物件で困っている人を有料でサポートします。
私が使っている管理会社、もしくは評判の良い管理会社への移管手続き、
Realtor探し等も含め物件売却、引き続き物件運用を希望している場合は
補修を行いテナント募集等、投資家の通訳者兼不動産アドバイザーとしてサポートします。

半年間の通訳契約で物件1軒に付き$1000ドル、2軒目からは$500
アパート等の大型は別途考えさせてください。
半年後、もう通訳が必要ないと思えば解約してください。
引き続き物件運用を希望している方には管理会社等へのメールをCCに入れて
オーナーにも送りますので、やり取りや英語の勉強をして自分で対応できるように
準備されたら良いと思います。

しかしながら、私は英語のプロでも不動産投資のプロでもありません。
最善の努力を尽くしますが、最終的に損切りが必要な状況になるかもしれません。

*現在サポートは受け付けておりません。

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