経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2015.11.05 Thu



私が保有しているフィリピンの物件(AZUREとGRAMERCY)ですが2011年にフィリピン不動産仲介会社MSJから購入しました。 当時、MSJ主催のセミナーに参加して、その後、同社主催のフィリピン不動産視察に参加して現地でフィリピン不動産を購入しました。

先日、フィリピン不動産仲介会社WRIG(旧MSJ)の事をネットで調べていると、とんでもない事なっていました。 なんと代表の松丸氏が詐欺の疑いで多数の投資家に訴訟を起こされている事が分かりました。 また松丸氏はデトロイト不動産投資でトラブルを起こしている岩佐氏同様、海外に姿を消し日本の会社もフィリピンの会社も閉鎖している状況です。

ネットの情報によると松丸氏はフィリピン不動産物件の仲介時に預かるお金をディベロッパーに渡さず横領していたようです。 また別事業のスポーツアービトラージ(ブックメーカー投資)もしていましたが、ここでも多額のお金を集めるだけ集めて運用せずに逃げてしまったようです。

私がフィリピンの不動産を購入した時も色々とトラブルがありました。 一番怪しかった事は物件代金の支払い先が松丸氏個人の口座だった事です。 当時の私はあまり細かく考えないで松丸氏の個人口座に送金していましたが、海外不動産投資では絶対にやってはいけない事の1つです。

松丸氏がやっていたスポーツアービトラージ投資も3万ドルだけでしたが、実は私も投資をしていました。 しかし、このスポーツアービトラージ投資の話を持ってきて人が凄く怪しい人だった事から数ヶ月運用しただけで直ぐに解約しました。 今となってはあの時の判断は間違っていませんでした。 そのまま預けていたら、間違いなく私も被害者の一人となっていたでしょう。

擁護するつもりは一切ありませんが、松丸さん自身は最初から詐欺をするつもりではなかったと思います。 ビジネスをしていく過程で想定通り事が運ばず事業が破綻した時に自分が破産する道より残った資金を持って逃げる道を選んでしまったのでしょう。

レイナスの岩佐さんも同じだと思います。最初は一生懸命投資家の立場に立って物件を紹介していたのだと思います、しかし彼も事業が想定通りいかなくなり失敗した時に破産する道よりも資金を持って逃げる方が得だと思ったのかもしれません。

松丸さんと岩佐さんの噂で良く聞く話は、彼らはお金を稼ぎだしてから人が変わったと聞きます。 結局、金銭的な損得で生きているから、お金を持ったら偉くなったと勘違いして人格までも変わってしまうのです。 そして事業が失敗して人に迷惑を掛けた時、お金の損得だけで、なにが得なのか考えお金を持って逃げる事を選んでしまいます。

お金の本質を理解していない人間がお金を持つとどうなるのか、典型的な例です。 

ネットの情報によると松丸さんが中心となってスポーツアービトラージを運用しているような認識をされていますが、私にこの投資話を持ってきた人物が松丸さんを使ってブックメーカー投資をやらせていたと思います。

松丸さんが表の顔になって運用して、その人が資金を集めていたと思います。
もしかしたら、その人は松丸さんを信じてお金を集めていたのに、私も被害者の一人ですと言っているかもしれません。

もし本件について裁判中の人が居ましたらご連絡ください。
情報を提供致します。


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フィリピン-マニラ17:49コメント:1トラックバック:0TOP↑
2015.01.21 Wed


私の保有しているフィリピンのコンドですが、つい先日Airbnbで貸し出す準備が完了しました。
現地に滞在している日本人の友人の協力を得て家具や家電製品、エアコンなど全て手配してもらいました。

物件の準備が出来たよ~という報告と一緒に写真を送って頂いたのですが、
予想以上に素敵な部屋にして頂き大変感謝しております。

どうですか? とても良い雰囲気なお部屋になっていますよね。

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ベットはリクライニングシートになっていて、テレビを見る時はソファーにする事ができます。
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食器やポット、鍋、包丁など宿泊に必要な物は全て揃っています。
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水やコーヒーのサービスも!
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お菓子もある!
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なんと冷蔵庫にはジュース、ビールのサービスまで!

全てお任せで準備して頂いたのですが、細かい所まで考えてあり、「おもてなし」の心満載です。
うまく稼働してほしい!! 非常に楽しみです。


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フィリピン-マニラ17:37コメント:17トラックバック:0TOP↑
2014.12.03 Wed


先週から約1週間フィリピンのマニラに不動産物件の視察を兼ねて滞在しました。
フィリピンで事業を行っている友人から現地行を誘って頂き同行させて頂きました、
そのため、フィリピンの不動産投資以外でも色々と勉強する事ができました。

その友人のコネクションでフィリピンの大手証券会社社長や政府関係者、
フィリピンでIT会社を経営している日本人など通常では出会えない大物の人達とお話させて頂く機会を頂きました。

フィリピンにはビジネスチャンスはいくらでもありますね、
当たり前ですが、国自体が成長しているので、低迷している日本でビジネスをするのとはわけが違います。
画期的なビジネスを開始しないでも日本から既存のビジネスを持ってくるだけでも
大きく成功するような時期が今のフィリピンにはあります。 
もちろん現地に信頼できるパートナーを作る事が大切ですが、フィリピンでのビジネスは非常に興味深いです。

<フィリピン不動産の状況と今後の見通しは?>

フィリピン不動産の状況と今後の見通しですが、思ったより状況は思わしくありません。
まず、マニラの不動産ですが、明らかに過剰に建設されています。現時点でも建てすぎなのに、
更に建設計画があり今もどんどん建設が進んでいます。

需要に追い付いていない為、完成後はRFO(Ready For Occupancy)の物件が山ほどあります。
テナントが見つからない為、オーナーは高級家具を付けたり家賃を下げたりしていますが、
それでもテナントを探すのは難しい状況です。

現在、フィリピン不動産を取り扱っているブローカーは完成後、
直ぐにテナントが付いて利回りは12%、家賃は年一括払いでと謳っていますが全部嘘だと思ってください。

またフィリピンの不動産価格は年々上昇する、上昇していると言われていますが、これも全部嘘です。
フィリピンの不動産価格(コンドなどの投資用物件)は売買に基づく売買取引履歴などから相場を算出するのではなく、
売り手のディベロッパーが年々、販売価格を釣り上げていきます。 
これにより物件価格が上昇していると勘違いしがちですが、
実際の売買価格はディベロッパーが設定した金額より低い場所にあります。

<実際の不動産相場ってどうなってるの?>

私の例ですが空港近くのAzureというプレビルドで購入した物件は
1平米辺り約6万ペソで購入しています、ディベロッパーのセンチュリーは現在、
この物件の販売価格を1平米辺り12万ペソの2倍で販売しています。
購入は3年前なので価格は倍になっていると錯覚しますが、実際に12万で売却する事はできません、
プレで購入した時の価格の6万でも買い手がつかない状況です。

フィリピンの不動産価格は一切上昇していません、逆にものすごい勢いで下がっていっているのです。

<こんな人は注意>

プレビルドで購入している人で完成までに毎月積み立てで購入している人は非常に危険な状態だと思ってください。 
流れ的には積立を行い完成時に残りをHSBC等の銀行からローンを組んで購入する形になっていると思いますが、
ローンが通る可能性は非常に低いです。
ローンが組めなければ現金で支払う事になりますが、
その現金が払えない場合は積み立てた金額(半額?)が無くなってしまいます。
今後、このような投資家が沢山出てくるはずです。

仮にローンが通ったとしても高い金利でテナントは付かない、相応の値段での売却もできません。

<プレビルドで買っても意味ないの?>

現在、プレビルドの値段と完成後の買い手もテナントも付かない新品のRFO(Ready For Occupancy)
の物件を比べるとRFOの方が安いです。 
また完成までの毎月の積立は利子が付かない為、お得!なんて言われていますが、
現金購入した場合割引が存在しているので実際は物件金額に利子が含まれているという事です。

・他の完成後の物件価格より高いプレビルドの販売価格
・価格上昇が見込めない現在の状況
・テナントを見つける事が困難な状況
・ローンの審査が通らない可能性

など考慮すると現在のフィリピン不動産投資に旨みはなく現金で購入するのならまだしも
融資で投資するには適さない地域と言えるでしょう。

私の物件もテナントが付かず苦労していますが、友人の紹介で現地に良いコネクションが出来たので
テナント付けが出来るかもしれません、私同様、困っている人がいればご連絡ください。

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2014.01.23 Thu



約1年前に完成したセンチュリープロパティーズの物件、
グラマシーですが、まだテナントが見つかっていません。

数か月前にもう一つのコンドミニアム、Azureも完成して
テナントを募集していますが、まだ見つかっていません。

どちらの物件も将来の値上がりを期待してプリビルドの状態で購入していますが、
現時点ではあまり値上がりもしていないようです。

3~4年ほど前より多くの日本人が私同様フィリピンの物件を購入して
この1年くらいで多くの物件が完成してテナント付け、もしくは売却を試みていますが
売却して想定通りのキャピタルゲインを手に入れたりテナントに貸出し期待通りの利回りを得ている、
という話を聞きません。


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フィリピン-マニラ14:09コメント:9トラックバック:0TOP↑
2013.05.26 Sun


最近、本業が忙しくてブログの更新が怠っておりました。
本業の他にも都内にLive Music Barを作る計画をしていまして
最近は都内の物件探し、防音・内装工事会社探しで非常に忙しく過ごしています。

話しは海外不動産ネタに戻りますが、
フィリピンの物件引き渡しに行ってから
2カ月ほど経過しましたが、まだテナントが見つかっておりません。

現地のマネジメント担当者には何度も電話をして状況を確認しているのですが、
いつも決まって、「大丈夫よ~」みたいな適当な返事が返ってきて
本当にテナント探しをしてくれているのか不明な状態です。。。

物件を買っておきながらこんな事を言うのもなんですが、
正直な所、フィリピンの不動産管理会社のシステムをあまり理解していません。

日本のような管理会社も存在するものの、
ディベロッパーが自社の物件を管理している
ケースが多いと聞いています。

その為、物件を建設したディベロッパーの
センチュリープロパティーズにテナント探しと
物件管理を依頼しているのですが、進展がありません。

まだ2カ月しか経過していないのでわかりませんが、
このままセンチュリープロパティーズに依頼していると
1年2年とテナントが見つからない可能性もあります。

もう暫く様子をみて、テナントが見つからないようであれば
現地の不動産会社に連絡してみたいと思います。

フィリピンにはもう一棟購入していて
今年の夏に完成する予定です。


負債にならないと良いのですが。


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