経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2013.01.30 Wed


私が保有しているロンドンの物件ですが、前回の記事「家具付きの部屋を貸し出すメリットとデメリットどっちが大きい?」で部屋に家具を付けるか悩んでいましたが、結局3000ポンドで家具を購入して家具付き物件にしました。その後、現在新たなテナントが賃貸中です。その過程でアメリカとイギリスで面白い税法の違いを聞きましたので、ご紹介したいと思います。

面白い税法というのはイギリスにはwear-and-tear allowancesといって損耗控除とでもいうのでしょうか? 家具付きの物件に対しては年の家賃収入に対して10%の控除が認められています。ですので単純に年間の家賃収入が300万だった場合、30万円をwear-and-tear allowancesで控除できるらしいのです。もちろん家具はCapital expenditure(資産計上(減価償却)の対象。)となり減価償却の対象になります。 アメリカでも家具は減価償却になるのですが、この損耗控除はアメリカには存在していません。

年間家賃から10%も控除できるのであれば、どう考えても家具付きにした方が得ですよね。ただ少し疑問も出て来ました。家具付き物件の定義はなんでしょうか? 10%の控除を得るために最低限の家具だけ付けとけば控除対象になるのか? 年間家賃収入の10%って所得の10%ではなく単なる「家賃」なのか? ロンドンの税理士に聞きそびれたので今度確認してみます。。。

ロンドンの不動産マーケットはかなり順調です。ユーロ圏の不信から多くのヨーロッパ人がロンドンの物件を購入している事が大きな理由の一つだと思います。 イギリスにもあと何軒か物件を購入したい気持ちがあるのですが、現時点でロンドン市内は高すぎるので1000万くらいの郊外物件だとどのくらいの利回りがでるのか調査中です。

海外不動産投資で投資先の国を分散するとその分、税金の問題が出てきて色々と面倒なので、今は新しい投資国を探すのではなく既に投資している先で面白い投資機会があるか探しています。
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2012.08.12 Sun
ロンドンの管理会社から部屋に家具を設置しないかと提案されました。今まで部屋に家具を付けて貸し出すといった発想がなかったので、すぐさま断ろうと思ったのですが好奇心から少し調べてみました。

管理会社によると部屋に家具を設置すると下記のメリットがあるようです。

⇒家具は値上げ分の家賃で補う事ができる。
⇒ロンドンでは家具付きの物件と家具なしを比べると前者が99%早くテナントを見つける事ができる。また市民は家具付きを好む傾向がある。
※テナントは家具を買う費用を抑える事ができる(実際は家賃で家具代を支払っていのだが、、、)
⇒設置した家具の費用は経費で計上する事ができる。

色々メリットを説明されたのですが、疑問も出て来ました。

Q: 設置した家具は何年くらい持つの?
 A:最低3年は持つそうです。微妙な耐久度です。。。

Q: ベッドとかダイニングテーブルとか処分する時の費用は?
 A:ロンドンではこういった粗大ごみは10点まで無料で国?市?が処分してくれるそうです。

Q: 設置する家具のリストの中にはタオル、ホウキ、枕、コップといった傷みやすく直ぐに交換が必要なものもあるが毎度オーナーが交換するの?
 A:オーナーが交換します。でも非常に安いので値上げ分の家賃を考えると問題ではないみたいです。また管理会社が対応してくれます。

Q: 家具を付けるのにいくら掛って、いくら家賃を値上げできるの?
 A:1ベットルームで約3000ポンド 家賃は週に20~40ポンド値上げ可能です。

イギリスは週単位で家賃を決めるので1年で52回(1年は52週)という事は仮に週30ポンドだとして1年で家具を付ける事によって1560ポンド値上げが可能です。家具だけの表面利回りを見ると2年で取り戻せる事ができる感じですね。でも消耗品を補わないといけないし「家具は最低3年持つ」という微妙な家具でもあるので、なんとも言いづらい投資です。

こういった時、現地に住んでいたら複数の家具屋さんを回り自分で家具を確かめて設置する事も可能なのですが、日本に住みながらの海外不動産投資の辛い所です。

しかしながら、経費で計上できる事と挑戦した事がない事、ロンドン市民の需要が高い事を考慮して他の家具屋さんの見積もりを数点取り適正な金額を把握して家具を設置してみたいと思います。

設置後、どうなったかはまたお知らせ致します。
今回提案された家具はこのような家具でした。











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