経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2015.12.17 Thu


メンフィスの視察から帰ってきたばかりですが、早速1件購入しました。
約2400sqftと大きめの物件です。 年間の家賃は$15900
物件価格は$125,000です。 表面利回りは13%弱です。

現地の不動産会社からどんな物件を探しているの?と聞かれ「ある程度家賃が望めてワンランク上の住宅を探している」と伝えたと所、ホームオーナー用に売却している物件を見てせてくれました。 そのうちの1つがこちらの物件でした。

私が見学した時にはすでにこちらの物件はMSLで$13,9900でリスィングされてバイヤーからオファーが入っていました。
私が欲しいと伝えると$130,000でどう? (通常の売買だと売り主が6%の手数料を支払う事になるので直接私に13万ドルで売ったほうが得する) と提案されましたが、交渉の結果125kで私が購入する事になりました。

多少安くなってもこれから何件か購入する可能性のある私に売ったほうが得だと思ったようです。

今回は初めてローンを組んで投資用物件を購入する予定でいましたが、こちらの物件は既にオファーが入っていた事もあり、125kまで値下げして更に私のローンの手続きまでは待てないと売り主に言われてしまったので、それではキャッシュで買うよ!となり結局キャッシュで購入する事になってしまいました。。。

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リノベーションもホームオーナー向けとあって更にしっかりしています。 通常の賃貸用のリノベーションでは木目ラミネートフローリングなどを使っていますが、ここはタイルに木のフローリングを使っています。

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キッチンなども全部取り替えています。

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各ベットルームも綺麗にリノベーションしています。

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トイレも全取り換えです。

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大きなガレージもあり、自分が住みたいくらい綺麗な家でした。

メンフィスに限らずアメリカの不動産(多分世界中一緒)は月の家賃が上がれば上がるほどテナントの質が上がります。 悲しい事実ですが、所得が高く社会的に地位が高いテナントは物件を綺麗に保ち長期的に住んでくれます。 逆に所得が低く、社会的地位が低いテナントは物件を荒く扱い、レント期間が短い傾向にあります。

私の場合、積極的に利回りを追求するステージというよりも、より安定して長期で運用する事を目指しているので通常多くの投資家が買っているレンジ5万ドル~8万ドルを避けて一回り高い物件を購入する事にしました。 

*高い物件というよりも高い家賃が取れる物件です。 物件の価格は購入先により変動するので家賃で判断するのが的確だと思います。

購入した物件はこれからインスペクションをして問題なければ年内にクロージングとなる予定です。
メンフィスにはまだ数件購入する予定です。


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メンフィス不動産投資09:01コメント:8トラックバック:0TOP↑
2015.12.12 Sat

今回メンフィス、ナッシュビル、リトルロックとアメリカ南部の不動産視察に行って一番参考になったのは複数の現地の不動産投資家と情報交換する事が出来た事です。

私はハワイからの遠隔不動産投資となるので、地元の不動産投資家の話が聞けるのは非常に参考になりました。 また地元の不動産投資家と比べてどのくらい遠隔投資の投資効率が悪いのか考えさせられました。

本記事では簡単に地元の投資家と一般個人投資家(遠隔操作も含む私のような立場)と現地事情に疎い所謂、情報弱者である日本人投資家の3つのケースを比べて、投資としてどのような違いが出てくるのか比べてみたいと思います。

■各不動産投資家の定義付け

・地元の不動産投資家
地元投資家は自ら不動産会社も経営して、投資物件を他の投資家に紹介している投資家とします。 メンフィスの投資家は物件数300件を個人で保有して、管理会社も運営、管理物件数は約2500件、物件は銀行や競売などから購入してリノベーションして他の投資家や一般人に転売してる人です。

・遠隔操作、一般的な不動産投資家
上記の地元の不動産投資家から物件を購入したり、地元のリアルターから物件を購入してテナント付けをして運用します。場合によっては自らリフォーム会社に依頼して物件の修繕なども行います。 *私のような立場の投資家です。

・情報弱者、日本に住む日本人投資家
英語が苦手、アメリカ不動産投資の仕組みなどの知識が乏しい。 日本で開催されているセミナーなどに参加して日本人業者経由で物件を購入する、一般的な日本に住む日本人投資家です。

各投資家の定義はこのようにして、こちらを前提にどのくらい不動産投資に差がでてくるのか実例をまぜてご紹介致します。

■ 各不動産投資家の物件取得価格とその利回り

今年より日本人向けにメンフィスの物件を紹介しているWIN/WIN Properties, LLCという会社があります。代表者は山崎美未、呉純子、柳原大輝の3名です。

WIN/WIN Properties, LLCがセミナーで紹介されていた物件を元に上記3つの投資家にどのような違いが出てくるのか数字で比べたいと思います。

WIN/WIN Properties, LLCで紹介されていた物件です。

物件タイプ:Single Family home
物件:大きさ約1000Sqft
想定家賃:$825
物件価格:$110,000
表面利回り:9%

同じような物件を地元の不動産投資家/不動産会社は以下のように販売しています。

物件タイプ:Single Family home
物件:大きさ約1000Sqft
実際の家賃:$825
物件価格:$64,000
表面利回り:15.4%

物件はどちらもメンフィスでの比較ですので表面利回りでの比較で行います。
また、同じZip codeや地域で比べるのが公平ですが、メンフィスでは余程荒れた地域に物件を購入しない限りSqftに対する家賃に大きな違いはありません。また高級住宅地に1000Sqftの物件がある事はありませんので、比較としてはある程度正しい数字がでているはずです。

これらの物件価格を元に3つの地元投資家、個人投資家、日本人投資家の投資効率を考えたいと思います。

まず、地元の不動産投資家ですが、販売価格$64000に対して、およそ$20000ほどのリノベーションコストを掛けて物件を再生させます。物件は1件に対しておよそ$15000ほど利益を乗せて転売するので地元不動産投資家が物件を取得する金額は$29000です。

彼らが仮に自分たちでこの物件を保有する場合は家賃$825に対してリノベーションをした後の物件価格は$49000です。 表面利回りは20%です。

彼らの凄い所は完全に薄利多売で複数の物件を転売しています。 塗装職人、大工だけではなく、可能な限りリノベーションコストを抑えるため、配管職人や電気技師なども自社の社員として抱えています。

個人投資家の場合は地元の不動産会社を比較して上記のように圧倒的に地元で強い投資会社から購入する事になります。個人投資家が同じように安く物件を購入してリノベーションをしても、上記の会社のように職人を抱えて効率化する事ができないので、最終的には同じような物件価格に落ち着きます。 個人投資家が物件を購入した場合の利回りは上記会社が販売する値段と同じ、家賃$825、物件$64,000の表面利回りが15.4%になります。

それでは日本人投資家はどうでしょうか?
英語が苦手で自分で調べる事が出来ない、または英語が出来ても時間がなくて現地の事情を調べる事ができない。 同じ条件の同じ物件でもWIN/WIN Properties, LLCから物件を購入した場合、現地の投資家達が購入する金額よりも$46000割高な金額になってしまいます。 家賃$825、物件$110,000の表面利回りが9%になります。 メンフィスのような地域で表面9%で購入した場合、実質利回りは5%くらいになるはずです。 リスクの高い地域で利回り5%の不動産投資をするメリットはあるでしょうか?

$46000というと日本円で約560万です。更にWIN/WIN Propertiesは売却後のやり取りに有料の翻訳サービスを提供していますから、物件に問題が発生した場合、英語が苦手な人は更に利回りが減っていく事になります。

しかし、購入する人達は料金を提示されて納得の上で契約するのですから、別にWIN/WIN Propertiesが悪いわけではありません。

■海外に不動産投資する日本人投資家が考えるべき事

物件に手数料等を上乗せして転売している業者が悪いわけではありません、会社ですので利益を追求するのは当たり前です。 私達個人投資家が海外に投資する場合、考えないといけない事は現地の人達はいくらで購入できるのか?という事です。 

それをまずは割り出し日本人業者から購入した場合、どのくらい価格が上がるのか把握して上乗せされた金額がサービスに見合っているのか比べる必要があります。

メンフィスのように地元の物件価格に560万という金額が上乗せされていた場合、その金額が妥当なのか? サービスとして適正な価格なのか見極める必要があります。

*560万上乗せと表現しておりますが、実際WIN/WIN Propertiesは地元の強豪不動産会社よりも安く物件を仕入れられるわけでもなく、同じ値段でリフォームできる訳ではないので、実際に560万の利益を得ているという推理ではありません。 単に地元で買える値段よりも560万円高いという意味です。

■本当のWin-Winは地元の不動産会社から買う事

Win-Winとは経済用語で取引相手双方にメリットがあるという事です。 今回の場合、本当に意味でWin-Winとは地元の不動産会社から物件を購入する事です。

個人投資家は地元の大きな投資家会社のようにコストを抑えてリフォームする事が来ません、物件を安く手に入れるコネもありません。 逆に地元の投資家は資金的に自分たちで全て購入する事ができません、他の投資家に物件を紹介する事により、その利益で更に自分たちの物件を増やしています。

これは本当のWin-Winではないでしょうか?


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メンフィス不動産投資07:35コメント:10トラックバック:0TOP↑
2015.12.10 Thu


今日はメンフィスから車で2時間ほど先にあるアーカンソー州の州都リトルロックの不動産視察です。
朝、車上荒らしに遭っていないかドキドキしながら車に向かいましたが本日は大丈夫でした。

リトルロックは第42代大統領のビル・クリントンが州知事として執務した場所であり、クリントンに纏わる公文書や記念の品物が展示されていている博物館などがあります。 過去にリトルロック高校事件など黒人差別の歴史がある街で有名です。

治安は米国ワースト25くらいに毎年ランクインするなど、決して安全な地域ではありません。 しかし、メンフィスと比べると極端に荒んだ地域などもなく、アメリカ南部の代表的な田舎の街としてほのぼのした雰囲気があります。 

本日案内してくれる人は生まれも育ちもリトルロックの不動産会社兼不動産投資家です。
彼は1997年から少しずつ買い足して現在リトルロックに35件の物件を保有しています。

自分と同じ投資方法を投資家に提供して、その利益を元に更に自分の物件を買いましているという事を繰り返しています。
彼曰く、メンフィスよりもリトルロックは経済的に安定しており、治安もよくてテナントの質が高く、固定資産税も低い為、利回りがでるようです。 その為、過去に一度もメンフィスで物件を買おうと試みた事はないとの事でした。 

という訳で本日は実際に35件保有している先輩投資家に案内してもらう事になりました。

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こちらの物件は既に投資家に売却済みですが、売値は13万ドル、テナントが既に付いていて家賃は月1400ドルの物件です。
地域の周りにはSEARSやTARGETなど大きなショッピグモールが徒歩圏内にあり、人気のエリアです。

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こちらの物件も同じ地域にあり、こちらも既に投資家に売却済みです。 売値は15万ドルで家賃は月に1600ドルです。
表面で約13%の利回りが出て、固定資産税がメンフィスより安い事から、実質も10%近くでる優良物件です、

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こちらの物件はリトルロックより東側にいった郊外で近くに大きな大学があります。 現在は改装中で値段は10万ドルほど、家賃は1050ドルから1150ドルの間になるとの事でした。

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こちらの物件もこれから補修を開始するようです、上記と同じく10万ドルで家賃は1050ドルから1150ドルくらいです。

メンフィスで会った不動産会社の人もリトルロックで案内してくれた人も基本的には皆さん投資家でその延長線上で他の投資家に物件を紹介しています。 色々と私にアメリカ不動産投資のアドバイスをしてくれました。

彼らに共通しているのは、長期的にキャッシュフローを出すにはどれだけ修繕費を抑えるかという事でした。
その為、物件を買って賃貸に出す場合は、出来る限り部屋は全てタイルかフローリングに変更してしまうようです。
変更しないで、そのまま貸し出せば安く住むのですが、長期的に考えた場合、カーペットを使わない方が補修費を抑えられるという事でした。

また多くの投資家は利回りを上げる為に、ケチって修繕費など抑える傾向にあるようですが、ある程度先にリノベーションしてしまった方が最終的には安定して手にはいるキャッシュも増えるというアドバイスを貰いました。

私個人は単に物件を買って、そのまま物件をテナントに貸し出していましたが、今後は彼らのように修繕費が出ない工夫もしていかなければいけないと気付かされました。

今回、メンフィス、ナッシュビル、リトルロックと不動産視察に来て感じましたが、この地域が現在アメリカで数少ない残された1%ルールが適応される地域です。 もちろん、デトロイト、オハイオ、フロリダなど一部のどうしようもない地域でしたらまだまだ高利回りがでる場所はありますが、それらの地域はリスクが高すぎます。

リスクとリターンのバランスを考慮した場合、これらの地域が現在アメリカで投資するには一番適しているかもしれません。

ハワイに戻って頭を整理して具体的な投資場所と金額を考える予定です。

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2015.12.09 Wed


本日は4社目の業者と会う約束があります。 昨日は3社目の業者に会って物件周りをして来ました、ブログにアップする予定でしたが、疲労で寝てしまいました。

本日会う会社は大きな自社ビルを持ち組織的にはメンフィスで1番、2番目に大きな不動産会社です。 個人投資家以外にもファンドや投資会社などにも物件を卸している会社です。

宿泊しているモーテルから打ち合わせに出発しようとしたら、なんと! 車の窓が割られていました。

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小さな窓を割られて、中にあったカーナビを盗まれました。 

なるほど、、、メンフィスは米国で治安の悪さトップ3の地域でしたよね。 
しかし自分たちが被害に遭うとは思ってもいなかったのでビックリしました。

メンフィスにはギャングが180以上、その構成員が8000人、住んでいる人の11人に1人が何かしたら犯罪に巻き込まれると言われています。 3人で行動しているので、そのうちの1人になる確率が上がったという事でしょうか、、、

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約束している不動産会社には1時間ほど送れると伝え、警察に電話しました。
911に電話しているにも掛からず、「混み合っているので暫くお待ち下さい」と5分程度待たされました。
*治安の悪いメンフィスでは911が人気で繋がりにくいようです。

その後、電話が繋がり、警察が来て状況の説明をしている私です。

警察からレポートを貰い、レンタカー会社に報告して、午後に車を交換する事になりました。

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警察は指紋なども取っていました。 警察の無駄の無い慣れた作業から頻繁にこのような事件が起こっている事が想像できました。

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夜はまたダウンタウンへご飯を食べにいきました。
ここは各社不動産会社の誰に聞いても必ず一度はいった方がいいよ、と教えてくれるメンフィスで一番有名なレストランです。 メンフィスの名物料理、豚のリブを提供しています。

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この豚のリブですが、本当に美味しいです。 豚肉なのですが、長時間焼いているのか油が抜けていて沢山食べても、胸焼けするような感じは一切ありません。 妙にさっぱりしていて沢山食べられます。 味が凝縮されていて、深みがあります。
思い出すだけでヨダレがでます。

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レストランオープン後、歴代のアメリカ首相は殆ど訪れていると言われているほど有名店です。 小泉首相もメンフィスにブッシュ大統領と訪れた時も訪問されたようです。 

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若かれし頃のローリングストーンズも訪れていますね。

メンフィスですが、治安が悪い事は確かのようです。 不動産を買って賃貸に出せば利回りが10%ほどいく地域です。 リスクがないはずがありません。 「リスクを取らない人にはリターンはなし」といわれるように、確実にリスクは存在しています。
このリスクをどのようにクリアにして安定した投資にするかを考える必要があります。

今回既に4つの不動産会社と会って色々な地域と物件を見て回りましたが、本日ある程度の方向性が決まりました。
買ってはいけない地域、物件のレンジ、パートナーを組む会社、管理会社など細かい所まで詰める事ができました。

明日はアーカンソー州のリトルロックという地域の不動産視察をする予定です。
また報告させて頂きたいと思います。

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2015.12.07 Mon


今日はメンフィスのフリップ業者(物件をリノベーションして販売している会社)の物件を見学します。
メンフィスはフリップ業者が多い事から、良い地域に物件を買っていて尚且つ修繕のクオリティが高い業者を探しました。
本日会う会社は私が調べた中では一番優秀な会社です。

日曜日にも掛からわずオフィスを開けてくれて、色々と質問に答えて頂きました。
ここの会社は1件からの利益をできるだけ抑えて薄利多売の商売をしています。 複数の物件を殆ど同じようにリノベーションする事によって材料費を下げてコントラクターの作業効率もあげています。 当たり前ですが、1つの物件に対して沢山の利益を乗せるとそれだけ投資家の利回りが下がるので、会社の利益だけではなく、投資家の事も考えています。

過去5年に販売した物件の数は約320件、管理している物件の数は400件と大きな規模の会社です。
話を聞く限りでは怪しい所や突っ込みたくなるポイントは一切ありません。



完成する前にどんどん売れてしまうので、現在リノベーション中の物件を見せてもらう事になりました。
最初の1件目は7割ほど完成している状態の物件です。

場所は私が調べた限り一番良い地域だと判断したメンフィス南東です。
メンフィスダウンタウンとは違い、綺麗で落ち着いた感じの地域です。
治安が悪いという雰囲気もありません。

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基本的に物件にはフルリノベーションを施します。 屋根、全ての床、カーペットを張り替え、壁のペンキなど全て塗り替えます。 必要であればドア、窓、トイレ、バスタブなど全て交換します。 

キッチンのキャビネットなども全て取り替えます。
この状態で7割完成という事ですが、既に新築のように綺麗です。



こちらが見学2件目の物件です。 メンフィス南東で1件目とは車で5分くらいの場所にあります。
こちらはこれからリノベーションに入る所です。

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リノベーション前の状態を見て分かりましたが、本当に徹底的に補修をしています。
これだけ修繕すれば長期的に安定した家賃収入が期待できそうです。
フリップ業者から物件を買う場合は、「どこまで補修をしているのか?」が大切です。
粗悪な業者は補修費を出来るだけ抑えて、自分達の利益を多く取る事をします。 その場合、購入後に投資家は修繕費に悩まされて思ったような利回りが出ないと苦しむ事になります。



3件目も同じ地域にある物件です。 こちらもこれからリノベーションに入る物件です。





屋根も全部張替え済みです。 屋根は25年ほどの耐久年数があるので本当に長期投資が出来そうです。

長期で安定したキャッシュフローを出す為には、質の高いテナントと長期で大きな補修費用を出さない事が大切です。 その為、徹底的に最初に補修をして、より良い地域に投資をする。 単純ですが、これらがもっとも海外不動産投資のリスクを減らす重要な要素です。

実際に自分で競売物件を買ってリノベーションした場合、業者の利益分だけ安く物件を仕入れられると思いがちですが、実際にコントラクターを雇って自分でリノベーションをした場合、業者のコネも無ければ材料も使いまわせないので実際はこういったフリップ会社から購入するのと同じような価格に最終的には落ち着くはずです。

また、リノベーションにも時間がかかるので、その間の家賃のロスなども発生します。

物件価格はどれも9万ドル弱くらいです。 家賃は950ドルから1050ドルです。
このエリアは基本的に住宅不足でテナントは募集すれば直ぐに決まるようです。
400件管理しているこの会社が管理している物件全体の空室率は4%程度でした。

キャピタル狙いの場合はメンフィスが将来どこまで値段が上がるのか想像が難しい所ですが、10年、20年の長期保有のキャッシュフロー狙いには最適ですね。

この業者からは数件購入しようかと思っています。

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