経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2015.11.21 Sat


先日、ワイキキで開かれたオーストラリア投資のセミナーに出席しました。
セミナーでは色々と細かい数字を出してオーストラリア不動産の状況など説明されていました。

結論から先に言うと、予想通りオーストラリアの物件価格は高騰しているので、この時点で投資用として購入するのはリスクが高すぎるという考えは変わりませんでした。

セミナーで出ていた情報によると、シドニーの不動産物件価格は2006年から2014年の約8年間の間に平均物件価格$500,000から$1,000,000にまで価格が上昇しているようです。 また購入している人の6割が投資家という事でした。

今後も8年間で同じように物件価格が上昇していくのでしょうか? ちょっと考えられません。。。

現時点でもFirst home buyer(初めて住宅を購入する人達)はシドニーでは2%ほどで、物件の買い替えが4割弱です。現在購入している人の6割が投資家ですが、今後物件の価格があがれば、経済的に初めて住宅を購入する人や買い替えしている人が買えなくなので、投資家の比率が上がります。 そうなると何かしらの理由で投資家が投資を止めた時、物件価格が急激に下落する事が予想されます。

また、投資家の殆どは中国人のようで、特定の国の投資家が物件購入している事も将来の下落リスクに拍車を掛けます。

セミナーではシドニーは物件価格が上がりすぎているので他の地域で投資をしたら今後、同じように物件が上がりキャピタルが狙えるという話もありましたが、その近郊地域の値段も既に高い状況です。

という事で、オーストラリア不動産に投資をするならば、今後、中国人バイヤーに何かしらの歯止めがかかり大幅に下落した時に購入するのがいいかもしれません。

セミナーに参加した事自体はとても有意義な時間を過ごさせて頂きました。 ワイキキで他の不動産セミナーがあれば今後は積極的に参加して勉強させて頂きたいと思います。

ハワイで面白そうなセミナーがあったら是非教えてください~!


*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


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2015.11.13 Fri


友人に来週の月曜日、オーストラリア不動産投資のセミナーがあるので一緒に行かない?と誘って頂いたので、2つ返事で、はい、行きます! と返事をしました。 ワイキキで行われるスターツ主催のオーストラリア不動産投資のセミナーに来週行ってきます。

セミナーの内容はオーストラリアに物件を買うメリットは?オーストラリアVSハワイの不動産投資を徹底比較!? という興味深いものです。

個人的にオーストラリアは大好きな国で数回訪れた事があります。 1回の滞在で2週間、3週間と滞在したので累計2ヶ月くらいシドニーとケアンズに滞在しました。 人も優しく移民が多いので差別もなく、街も綺麗で本当に過ごしやすい国です。

そんな国ですが、オーストラリアの不動産投資ってどうなのでしょうか? 私は以前にオーストラリアの不動産投資を検討した事があります。 結果的にはメリットなし!と判断したので投資に至ることにはなりませんでした。

■オーストラリアの不動産事情

オーストラリアの不動産価格は常に上昇しています。 価格は高騰し続けていて現地のオーストラリア人が買う事が出来ないほど値段が上がっているので国内で問題にもなっています。

価格が上昇している原因は人口が増加している事、住宅が不足している事(空室が殆どない)、移民した中国人や外国人が安い外貨(AUG)を理由に高値で買っている事、本来外国人には新築しか物件を買えない縛りがありますが、違法な方法で主に中国人が中古物件も買っている事。 などなど色々な理由があります。

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こちらのチャートは不動産マーケットの長期トレンドにオーストラリアの物件価格チャートを載せたものです。 2015年の時点で14%もトレンドを上回っており実態よりも高い値段で取引されていてバブルではないかと議論もされています。

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こちらのチャートは他の主要国とくらべてどのくらい物件が高いのか示すチャートです。 他の国と比べても異常なほどオーストラリアの物件価格が高い事が見て取れます。

2015年の調査では不動産の中間価格と家屋所有者の平均所得の比率ではオーストラリアは6.4倍となっています。 ちなみにアメリカは3.6倍、イギリスは4.7倍です。 シドニーは8.7倍、メルボルンは8.7倍ですのでオーストラリア人にとってどれだけ持ち家を持つのが難しいのかがわかります。 また銀行金利も高く、本当にオーストラリア人にとって物件を買う事は難しいものになっています。

2015年後期の時期ではシドニーの物件価格が上げ止まりの状態になっていて、このまま下落するのでは?というニュースも最近では良く聞きます。 しかし同じような動きは2012年にも起こっているので今後どうなるかはわかりません。

■オーストラリア不動産って利回りはどのくらい?

オーストラリアの不動産を購入して賃貸に出した場合、表面利回りは5%くらいだと言われています。 表面利回り5%だとワイキキや東京などと同じです、基本的にはキャッシュフローは殆ど期待できません。 オーストラリアの不動産投資は基本的にキャピタル狙いです。

このような物件価格が高騰しているような状態でキャピタル狙いは怖いですよね、、、

■オーストラリアの不動産投資に魅力はある?

現時点の私の考えですが、不動産投資としての魅力は見いだせません。 物件価格は高騰を続けていて下落のリスクは常にある中、キャピタル狙いの不動産投資はリスクを伴います。 更に空室率が低くても表面利回りが5%しかないのでは長期保有しても意味がありません。

外国人による中古物件購入を規制する新法が作られたり、そもそも将来的にはそのような規制をなくそうという話もあり、マーケットの動向が気になる所です。 

このように物件価格が高騰している中でのキャピタル狙いのリスク、利回りは低い中で保有するリスク、外国人に対して規制があり今後、法律や新たな規制が追加、緩和されるリスクなど、色々な不安要素があり私は見送りました。

*不動産投資先の国を増やすと確定申告などの費用や手間も増えるので、それも懸念材料にあります。

そんな中、今回どのようなセミナーが来週行われるのか非常に楽しみです。
セミナーの内容や感想は次回ブログでお伝えしたいと思います。

こんなにオーストラリアの不動産投資に否定的なのに、次回の記事のタイトルが「オーストラリアの物件購入ました!」だったりして、、、、

*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


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