経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2014.08.08 Fri


フェニックスの保有物件で先月テナントが出ていきました。
確か2012/10月頃から入居していたと思うので2年弱くらいの期間でした。
実はアメリカの戸建てであまりテナントの退出を経験した事がなく、
出ていく事を知らさた時から次のテナントを募集するまでの期間とか補修費とか色々と心配していました。

補修費とかに$2000とか請求されたら辛いな、、、とか考えていたのですが、
テナント退出後、管理会社が送ってきたのはこの写真一枚だけ

7226-S-40th-Blinds.jpg

「変更する必要があるのはこのブラインドだけだけど、どうする?
80ドルくらいだと思うけど」と言われました。

貧乏性の私は「いや、まだ使えると思うから新しいテナントが内見の時に文句いったら変更しましょう」と伝え、
修繕費はゼロに。

家賃も50ドルアップしたにも関わらず、新しいテナントは直ぐに見つかり、8月から既に入居しています。

1つ残念だった事は新しいてテナントが入居後にガレージのドアが閉まらなくなってしまい補修費に$500かかってしまいました。
でも無事新しいテナントが直ぐに見つかったので良しとしましょう。

次の投資物件ですが、フェニックスに買い足すかNCに買うか迷っています。
どちらも2~3年前と比べると中古物件が上昇していて円安も当時より大幅に進んでいるのでお買い得感がありません。
円安と価格上昇のダブルパンチで日本円で用意する場合、当時より1.7倍とか1.8倍のお金が必要です。

例えば、私が保有するフェニックスの物件を米国の不動産物件価格サイトで
調べてみると2012年当時$95,000ドルで購入したのが現在の取引価格は$130,000くらいになっています。

NCも同じような状況になっていて私が買っていた10万ドル前後の戸建ては13万ドル~くらい用意しないと買えなくなってしまっています。
私の場合は超長期保有目的なので現在の価格でも十分良い投資になると思いますが、
以前のように積極的に買う気になれません。

年末あたりフェニックスにいって地域や物件を見てから考えてみようかと思います。
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アリゾナ州-フェニックス05:09コメント:2トラックバック:0TOP↑
2012.09.15 Sat


前回「不動産会社との信頼関係を築くのは難しい」で書きましたが、購入後直ぐにタイミング悪くテナントが出て行ってしまいました。その後ブローカーから「The tenant trashed the place good」「テナントが物件をめちゃめちゃにして出て行った」と連絡が入りました。物件購入後と同時に出て行った事になんだか不自然さを感じると同時に「なんで物件にダメージを与える必要があるんだ?」という疑問がまず先に浮かびました。購入した物件は競売でもなくテナントは強制的に退去させられた訳でもありません。テナントが出ていく時に物件にダメージを与える理由が私には理解できません。

ひょっとして???? ブローカーと手を組んで壊れていないのに修繕費を騙し取る布石か? なんて考えながらもそのブローカーを通じて修繕依頼をお願いしました。暫くしたら見積書がメールで送られて、その額の高さに茫然としました。

修繕費はカーペット全張り替え、壁のペイント、ランディング、細かい修繕に電化製品の取り換え等、合計で約$7000の見積もりでした。

この見積り金額を見た瞬間、「騙された!」と一瞬で思い、このブローカーに対して怒りが沸いて完全に信用できなくなってしまいました。

現地にいって確認する事も出来ないし、このブローカーに物件状態の写真を送れと要求したらブローカー自ら物件を壊して写真を送ってくるかもしれないし(家は壊れていないのにブローカーが勝手に修繕が必要だと嘘をついていると思っていた)、どうして良いのか悩んでいました。

タイミング良く、この連絡が来た次の日に先輩ブロガー/先輩海外投資家である「ナガの海外不動産投資日記」のナガさんとお会いする約束をしていたので、相談に乗って頂きました。「$7000は確かに高いけど法外な値段でもない」というアドバイスと一つの会社に全ての権限を与えるのはよくない、ブローカー、管理会社、修繕会社とコネクションを別で持った方が良いと教えて頂きました。また、たかが数千ドルの為にブローカー自らで物件を破壊するような事、免許はく奪のリスク、を冒すブローカーがいる事は考えにくいというアドバイスも頂き、私自身少し冷静に考えられるようになりました。

確かにその通りで複数の修繕会社のコネクションを事前に用意して、今回の様な連絡が来た場合も自分で修繕会社に連絡して見積りを貰っていれば仮に$7000という高額な見積もりがでたとしても、少なくとも「騙されてたんだ!」という幼稚で未熟な結論には至っていなかったはずです。

アドバイスを頂いた次の日、早速数社の会社に連絡をして見積りを依頼しました。電化製品の交換を省いた所どの会社も$3500~$4000くらいでした。敷金が$1000ある事とインスペクション時に修繕費用で減額したもらった$1500を合わせて$2500ある為、結局大きな出費にはなりませんでした。

不動産投資はこうやって色々と問題が発生して勉強しての繰り返しなんだと思います。しかし、今回は完全にブローカーを信用していたこともあり、「騙された!」と思った時は正直傷つきました(笑)

懲りずにまだまだ購入していきます!
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アリゾナ州-フェニックス22:59コメント:5トラックバック:0TOP↑
2012.09.08 Sat


フェニックスのブローカーですが、メールの返信は早いし、仕事も非常に早くアドバイスは適切で本当に良いブローカーだと思っています。しかし遠方で物件を確認できない事もあり本当に彼を100%信用してよいのだろうかと思う時があります。

例えば、前回購入したフェニックスの一軒家ですが、タイミングが悪く購入後直ぐにテナントが退去してしまいました。新たにテナントを募集するのは簡単です。エリアが良いので募集すれば直ぐに次のテナントが決まると思うのですが、テナント募集には手数料が発生します。また、多少の修繕が必要だと伝えられその費用も支払わなければいけません。

その際、ACのゲージ(大型の室外機が外に設置してあります。盗難されると新たに設置するのに$3000~$4000必要です。)を付けたらどうだと提案されてその費用が$500、ネットでACのゲージの値段を調べたら別に不自然な値段ではないのですが、本当は$200くらいの安いゲージをつけるんじゃないのか? テナントも追い出したんではないのか? 今頃、私の物件を皆で壊しているんじゃないのか? 修繕も必要ないのに請求してるじゃないのか? など一度考え出すと止まらなくなります。

私が考える遠隔での海外不動産投資を難しくさせるのはこの管理の問題です。現地に住んでいれば上記の様な事など簡単に解決できるのですが、問題が発生した場合、現地に駆け付け直接自分の目で確認できないのが痛い所です。

複数の投資家同士でタッグを組んで一つの管理会社に管理させるような方法なら大口顧客となり、ある程度こちらの力を見せられるのですが、私の場合、単独で物件を購入して管理をお願いしているので、悪質なブローカーに当たれば自分が海外に住んでいる事もあり、やりたい放題やられる可能性があります。

アメリカ人の不動産投資家には上記の理由から遠方での投資を一切行わない人もいます。

現時点ではブローカーが悪巧みをしているとは考えられませんが、100%信用できるのか?と聞かれると、断言する事ができません。

彼には良い関係が気付けたら10軒ほどフェニックスに買い足していくと伝えてあるので、信頼を崩すような事はしてこないと思います。

ん? まてよ? 相手は金を持っている。海外に住んでいるしやりたい放題やってやれ!って大笑いしてるかも。

人を疑わない広い心があれば良いのですが、、、(笑)

この問題は遠隔で投資をしている以上、一生付きまといそうです。


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アリゾナ州-フェニックス22:22コメント:2トラックバック:0TOP↑
2012.08.09 Thu
現在アリゾナ州、フェニックスにある一軒家のクロージング中(売買契約の締結中)です。アリゾナ州はサブプライム問題を引き金にフロリダ州、ネバダ州、ミシンガン州と同じ様に大きく不動産価値を下げた州の一つです。

個人的にフェニックスが好きな事と長期保有目的で購入するには良い場所:「フェニックスは太陽と老人が居なくならない限り不滅だ」と言われ、乾燥しているため過ごしやすい気候から病気療養の人や老後を過ごす場所として人気です。また、ロバート・キヨサキが投資を行い住居を構えている場所でもあります。アメリカ人はもちろんカナダ人にも人気がある地域です。

上記の理由から投資用物件をブローカーと管理会社を探し始めたのですが結局1軒購入するのに3~4カ月かかってしまいました。

当初はフェニックス郊外で築浅(築10年前後)、6万ドルで家賃800~900ドルくらいの物件を狙っていたのですが、現地のブローカーに問い合わせても殆ど相手にされませんでした。

私「もしもし、フェニックス郊外で投資用物件探しているのですが、物件リスト送ってもらえませんか?」

ブロカー1「値段は? 6万ドル?競売で? あ~キミ2年遅いよ」
ブローカー2「え?築10年前後で6万? あるけど入札すると1万~1.5万くらい多めに値段入れないと買えないよ。」
ブローカー3「え?6万の物件? 最低でも10万ドル出さないと物件探しは手伝えないよ」

合計でメール、電話も合わせ30社ほど不動産会社に連絡したのですが、殆ど相手にされませんでした、私が狙っていた物件価格が適正ではなかった事とあまり安価な物件取引はその手数料の安さからあまり歓迎されないんですよね。

6万ドルでも古い物件を狙えば物件は沢山あるのですが、木造で築40年50年と経過している物を更に30年50年と保有するには途中修繕費の事を考えると躊躇してしまします。アメリカでは築100年の木造物件は別に珍しくなく手入れをすれば問題ないと思いますが、長期的に見れば新しい事に越したことはありません。

色々調べていくうちに、わざわざ遠く離れた郊外で6~7万ドルの物件を購入するのなら10万まで予算を増やし中心に近い郊外のより良い場所に購入する事の方が良い気がしてプランを変更しました。そして先日下記の物件を購入しました。

物件価格は9.7万ドル、3ベッドルームで2002年築 価格下落前は25万ドルの価値があった物件ですのでキャピタルも狙えます。家賃は1000ドル 表面で12.3%、実質利回りは9%くらいでしょうか。 家の見た目が「フェニックス!って感じなのが好きです」


良い物件を購入する事も大事ですが、良いブローカーと管理会社を見つける事が更に重要です。相手は私が日本に住んでいる事は知っていますし何かあっても直ぐに現地で確認できない事も知っています。その為、本当に親身になって協力してくれるパートナーを探す事が大事なのですが、それが思っている以上に難しいです。

今回縁のあったブローカーと管理会社とはその後の経過を見て良い関係を気付けそうならフェニックスに買い増していく予定です。

この物件はこれからホームインスペクションをして問題なければクロージング終了です。
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アリゾナ州-フェニックス08:17コメント:4トラックバック:0TOP↑
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