経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
New Entries
2016.09.06 Tue


ブログ移転のお知らせです。

いつもLet’s海外不動産投資をご覧いただき、ありがとう御座います。

ブログを移転する事になりました。
新しいブログはこちらになります。

SAWAAZUMI.COM

今後はテーマを広げて海外不動産投資海外にも、ITの事、ハワイの情報も配信する予定です。

お手数ですが、RSSの再登録もお願いします!

新しいRSSフィード
http://sawaazumi.com/feed/



*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


自己紹介07:05コメント:0トラックバック:0TOP↑
2016.01.06 Wed


久しぶりのデトロイト不動産投資ネタです。
販売者である岩佐氏とは現在も訴訟中です。

岩佐氏より購入したデトロイトのアパート物件ですが、その後、管理会社を変更して補修をコツコツ進めていました。

全部で16ユニットのアパートですが、昨年10月頃には半分くらいテナントが入るくらいまで状況が改善されました。

本当だったら、16ユニット全部稼働させて「デトロイトのアパート物件、満室稼働しました、やった~」とブログで報告する予定だったのですが、実は大きな問題が発生しました。

■管理会社に補修資金を騙し取られた。

16ユニット中、8ユニットの補修が完了していました。 残りの8ユニットの補修費として約$30,000支払いました。 予定では全部の補修は昨年末に終わっているはずだったのですが、いくら待っても一向に完了報告がありません。

おかしいなと思い、何度も、補修状況を確認しても歯切れが悪い回答しか得られません。
以前までは細かく対応してくれていたのに、急に連絡の速度が遅くなり、メールを送っても返ってこない状況が続きました。

怪しく思い、残りの補修費3万ドルの返還を要求したら、なんと、最初に補修した8ユニットで電気系統のトラブル修繕に1.3万ドル使い、残りの1.7万ドルはHAVCを購入したので、もう返せるお金はないと、連絡が来ました。

いやいや、電気系統のトラブルなんて聞いていないし、なんで勝手にHAVCなんて購入しているの???

■現管理会社は即日解雇、不動産弁護士を雇い手紙で通達。

まさか、勝手に3万ドルの補修予算をオーナーに許可を取らずに使っているとは思いませんでした。

怒らない男、仏の澤と呼ばれ、一生に一度怒るか怒らないかと言われている私も流石に頭にきて、即日で管理会社との契約を解約しました。

契約解除後、直ぐに不動産専門の弁護士を雇い、物件の調査を行いました。

物件はインスペクターを雇い状態を細かく調べましたが、案の定クオリティの低い補修をしている事が判明しました。 もともと、デトロイトのクオリティには何も期待していませんでしたが、それをも下回るクオリティに愕然としました。

恐るべしデトロイト不動産投資。
いったいどこまで私の海外不動産投資のレベルを上げてくれるのでしょうか。

■新しい管理会社に変更して、前管理会社と争う方向に。

実は、この問題が発覚する数週間前に、私が加入しているデトロイトのアパート専門の保険会社の人から、地元で一番評価の高い、管理会社を紹介してもらっていました。

その為、お金の使い込みが発覚後、直ぐに管理会社をクビにする事が出来たのです。

現在は弁護士経由で3万ドルの返還、コントラクターの情報提出、レシート等の提出をするように要請した手紙を管理会社に送った所です。

今後、管理会社がどのような対応してくるのか分かりません。 相手が資金の返還を拒否してきた場合は訴訟に発展すると思いますが、実際相手にお金があるのかも分かりません。

デトロイトの不動産投資は一筋縄ではいかないようです。

また、報告させて頂きます(涙)
*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


ミシガン州-デトロイト13:56コメント:8トラックバック:0TOP↑
2016.01.03 Sun


今日はアメリカの不動産物件を探す際によく使われるウェブサイト、Zillow利用時の注意点をご紹介します。

Zillowは元マイクロソフトの役員が立ち上げたサイトです。 アメリカの不動産に関する様々なデータを纏めています。

主に利用者は物件の取引履歴の情報やZestimateと呼ばれるZillowが独自のアルゴリズムにより算出した物件の予想価格を参考にしています。

その他にも地域の価格相場、学区、取引履歴、固定資産税などの情報を見る事が可能です。

このようなサービスはアメリカでは一般的になっています。 Zillow以外にもRedfin、Trulia、Homes、Realtorなど似たようなサービスが沢山あります。

■ZestimateはEstimate、数字は参考にすらならない場合がある。

Zillowがアルゴリズムにより算出する物件価格、レント価格のZestimateはEstimate(推定)を文字った言葉です。 人によってはZillowが算出した数字と自分の物件を比べて一喜一憂する人もいます。 Zestimateを物件購入の目安にしている人達も居ますが、あくまでも推定値なので参考程度にしかならないので注意が必要です。

場合によっては参考にすら出来ないケースもあります。

Zillow側も認めている事ですが、アルゴリズムには物件の状態が加味されていない事、元の物件情報が正確ではない事などで地域によっては大きくZestimateと実際の価格に差がでる事があります。

私が買った物件をZillowで検索してみると、実際の評価額より明らかに高くなっている物件や値段が動いているのに、Zestimateでは変化がないなど、数字が正確ではない事がわかります。

■取引履歴の価格(Public record)も実は参考にならない。

ZillowにはPrice/Tax Historyという項目があります。 そこでは物件の取引日時と取引価格を過去に遡って閲覧する事が出来ます。

中にはZestimateは信用しないけど、 売買価格はPublic recordと書いてある事もあって信じている人が多いようです。

実はこの売買価格も参考に出来ない場合があります。

例えば、3件の物件をバルク買いした場合、1件あたり10万ドル、3件で合計30万ドルで購入したとします。 この場合、各3件の物件の価格欄には本来10万ドルで取引したにも関わらず30万ドルとZillowでは出る事があります。

このようなケースもあります。 3件の物件がそれぞれ5万ドル、10万ドル、15万だった場合。合計30万で購入する契約をします。各物件の契約書には単純に30万ドルを3等分した10万ドルで契約書を3通作る場合があります。 その場合は本来5万ドル程度の物件の取引金額は10万ドルと表示されます。 逆に15万ドルの物件は10万ドルで売買されたとZillowで表示されます。

先日私が購入したメンフィスの物件ですが、取引額は12.5万ドルでした。 不動産会社は既に13.9万ドルでオファーが入っていました。 交渉の結果、私に12.5万で売却する事になったのですが、それでは地域の価格相場を必要以上に下げる事になるので、セラー側から取引時に1万ドルのクレジットをもらう事になりました。 結果、Zillowで見ると取引価格は13.5万ドルになっています。

売買価格もこのようなケースが多々あります。 このような数字を元にZillowは予想価格を算出しているのでZestimateは地域によって、全く相場とかけ離れた数値が出る事もあるのです。

■アメリカ不動産に投資する場合、物件をZestimateと比較しては意味がない。

世界中の投資家がアメリカで投資をする場合、販売価格・賃貸価格と地域相場をZestimateと比較して参考にしていますが、これは誤りです。

以下の様な問題が出てきます。

・物件価格が相場より高くてもZestimateでも高く表示されてしまった事により相場の価格だと錯覚する。
・物件価格が相場より安いのにZestimateでも安く表示されてしまった為に、適正価格だと錯覚する。

それぞれ逆パターンも考えられますね。

■ZillowのZestimateが参考にならないなら何を参考にするの?

一番良いのは地元のリアルターに地域の相場を聞く事です。 具体的な値段を知りたい場合は実際に物件を見てもらいましょう。 物件は状態によっても大きく価格が変わります。

フリップ業者から投資用物件を購入する場合は複数の業者を同時に比べる事に意味があります。 投資家によっては「全く同じ物件で同じ時期」ではないと比べられない、なんて言う人もいますが、投資物件を探すのに統計学に基づいた正確な数字が必要な訳ではありません。

地域には常に利回りの相場が存在しています。 各地域のフリップ業者はその利回りを逆算して物件に価格を付けて売り出しています。

物件を仕入れた価格に補修を加えた価格と、利回りを逆算して付けた価格差がフリップ業者の利益です。 業者を探す場合は地域の利回りとフリップ業者が販売する利回りの差にも注目してください。

利回り低い場合:補修をしっかりしている、仕入れ値が高い、利益を多く取っている、地域リスクが低い。

利回りが高い場合:補修をしていない、仕入れ値が安い、利益が少ない、地域リスクが高い。

などなど色々な理由が考えられます。 それらの理由を探し出してバランスを取る事が大切です。

是非参考にしてください。

*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


マーケット分析・トレンド06:49コメント:0トラックバック:0TOP↑
2016.01.01 Fri
7f4e77d1-088d-4406-8097-5a2742f56b1b.jpg

日本は2016年になりましたね、ハワイはまだ31日です。
明日は、朝5時に起きてマカプー岬に日の出を見に行く予定です。

前回私が書いた記事ですが、鈴木さんが反論するような形で私個人を批判されるような記事を書かれております。 鈴木さんのブログにコメントさせて頂きたかったのですが、消されてしまうので、また自分のブログに書きます。

お互い好き勝手な事を自分たちのブログに書く、という様はなんとも滑稽ですね^^;

1つ1つ鈴木さんが書かれた事を抜粋して反論する事は、なにも意義はありません。建設的でもありませんので、そのような事は致しません。

■激怒するにはそれなりの理由がある。でもその理由もよく理解できる。

鈴木さんが書かれたブログの記事「その正義感、迷惑につき…

私は鈴木さんとは直接お会いさせて頂いた事はありませんが、冷静沈着で知的なイメージがあります。 私もどちらかというと冷静で大人しいタイプ?の人間です(残念ながら彼のような知的な雰囲気はありません)ですので個人的には彼のような雰囲気の人が好きです。

しかし、彼が今回ブログに書かれた記事に関しては、その知的なイメージを醸し出す見掛けからは想像も付かないほど怒りに満ち溢れています。

記事には彼らしからぬ、妥当性に欠けた表現がいくつかありました、なぜでしょう?

私が指摘した事に対しての反論ではなく、トピックの違う話をされております。
その彼のブログやコメントを一部抜粋致します。

是非とも、業者として参入して、我々にコンタクトしてきてください。業者の選択肢が増えるのは良いことですので…

澤さんは、そういう仕事を、日本に住んでる日本人相手にやり切れるんですか?自分がやる想定で、発言されてますか?・・・というのが、私の根源的な問いです。

澤さんが、「日本の投資家のために、低コストで米国不動産直売ビジネスやります」と言っても、私は彼と一緒に仕事することは多分ないでしょう。


抜粋終わり。

太平洋大家の会は海外不動産投資家と海外不動産の販売会社を結ぶプラットフォームを提供する会です。 インターネットビジネスで例えるならヤフーオークションやアマゾンマーケットプレイスのような立ち位置です。

例えば、消費者がアマゾンマーケットプレイスで出品している業者に対して、アマゾンになにかしらの運営方法を指摘した場合、アマゾン側の返答が「そういう仕事を貴方はやり切れるんですか?自分がやる想定で、発言されてますか?」「是非とも、業者として参入して、我々にコンタクトしてきてください。」「貴方が参入してきても私たちは一緒に仕事することは多分ないでしょう」って返答をしてくるのを想像できますか?

通常、プラットフォームを提供する側が潜在顧客(私も同会のセミナーに参加して物件購入する可能性ありますよね)に対してこのような切り返しをしてくる事は考えられません。

憶測ですが、私がこのようなブログを書いている事もあり、鈴木さんは私の事を海外不動産投資家のパブリックの声と認識されたのかもしれません。

一般的なビジネス論で考えた場合は潜在顧客・消費者と議論している事を公にする事は百害あって一利ありません。仮に消費者を正論で論破する事ができたとしても、色々な意味で企業側は失う物が多すぎるのです。

本来ならばこのような的は外れな事を書く人だとは思えません。 鈴木さんは海外不動産投資の黎明期から彼なりに誠実にやってきた中で、初めてパブリックに指摘されて、冷静さを欠いたという感じがします。 

それだけ一生懸命運営してきたのでしょう。

鈴木さんが使命感を持って会を運営されてきた事には敬意を表します。 これからの太平洋大家の会の活躍、発展を心より祈念しております。

前回書いた私のブログ記事は十分な効果があった。

私はWinWinプロパティーズに対して一度も「良い」「悪い」の判断を下さしておりません。また同社の社会的評価を下げるような発言もしておりません、更に言えば同社を私個人が評価する事すらしておりません。 あくまでも同社が出している物件の数字と、私がメンフィス視察で得た同業者が販売する数字を客観的に比べただけです。

それに対して、記事を読んだ投資家個人が各々で判断すれば良いだけです。記事に信憑性があると思えば参考にされたら良いでしょう。

また私は正義感でLet’s海外不動産投資のブログを書いている訳でもありません。 もちろん、世の中が少しでも良くなればいいなという思いはありますが・・・。 私はITを仕事としていますのでネットで情報を自ら配信すれば、逆に情報が集まってくるというブログの特性を知っています。 それを活用して、入ってくる情報を自分の海外不動産投資に役立てているだけです。この私の行動を迷惑だと感じる人がいるとすれば、これは私の問題ではなく貴方達が解決しなければいけない問題でしょう。

今回残念だった事は、鈴木さんのブログで私があたかもWinWinプロパティーズに対して、「日本人をカモにするボッタクリ業者」と発言しているとされた事です。 記事の一部を抜粋されてインターネット上で拡散され、私はデマ、風評、極端な誇張、悪意のある情報操作をする人間・人格であると不特定多数の人が認識できる状態で公開されました。

私個人の人格を言われたのは正直悲しいです、傷つきました。 しかし今回の件で、継続してWinWinプロパティーズが提供する価格が妥当なのか調査して頂ける事になりましたので、どういう結果が出るにしても十分に意味のある行動だったのではないかと思います。

*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


メンフィス不動産投資16:22コメント:3トラックバック:0TOP↑
2015.12.30 Wed


以前、不動産販売会社WIN/WIN Properties, LLCが販売するメンフィスの不動産用戸建ての物件価格が高いのではないか、という記事を書いた事があります。

私が書いた記事:「海外不動産投資で情報弱者が支払う対価について

私と同じように同社が販売する物件を高いと思われた投資家の人も居たようです。その投資家の方がZillowの価格と同社の販売価格を照らし合わせWeb上で批判されたようです。
*私が指摘したのは現地との価格差です。

セミナーの主催者である太平洋大家の会の会長(鈴木 学)にもその情報が届き、本人がブログで自ら調査する事になり調査内容をブログで公開されました。

鈴木氏のブログ記事:「アメリカ不動産~バリューアップ業者vs転売放置業者

詳しい調査内容は鈴木氏が書かれたブログをお読みください。鈴木氏はWIN/WIN Properties, LLCに直接、費用・利益内訳を確認してその内容を公開されました。その数字を見た上で同社が販売する価格に対して問題ないと判断を下されています。

近年、日本人業者が無知な日本人を騙す事がネットで問題視されて始めている事もあり、多くの海外不動産のセミナーを取り扱う太平洋大家の会長さんに直接、改善をお願いできるチャンスだと私は判断しました。 

そこで該当のブログコメント欄に「調査方法に公平性が欠けている」「セミナーを主催する側としてもう少し業者を精査してほしい」とお願いさせて頂きました。

しかし鈴木氏からは「自分(澤)がやってる行為(業者名個人名の無断引用、Web上で晒し)が著しく公正を欠くにもかかわらず、ひとさまには公正を求める…私は、そういうダブルスタンダードを認めない」

とお願いした事には一切触れず一蹴されてしました。 それと同時に私の投稿したコメントは消されました。

良い機会だったのですが、私(澤)のようなダブルスタンダードを認めないと、議論の場を閉じられてしまいました。 しかし冷静になって頂きたいのですが、私が自分のブログで書いている事はあくまでも私個人の意見ですので、そこには公平性はありません。 私は鈴木氏個人に対して公平性を求めた訳ではなく、セミナーを提供する太平洋大家の会に対して、もう少し客観的な調査をしてくださいとお願いしただけです。 

太平洋大家の会は3年前にデトロイト不動産投資のセミナーを取り扱い、多くの被害者を出したデトロイトの物件の販売を手伝っていた経歴があります。

被害者を出した事は、もちろん太平洋大家の会と関係はありませんが、当時、販売会社が怪しい事、苦情が出ている事はセミナー開催期間中にも太平洋大家の会の耳にも届いていたはずです。 その時、きちんと販売業者や現地の事情を調査していれば被害者が大勢出たタイミングより前にデトロイトセミナーを取り扱うのを止める事も出来たはずです。

今回もメンフィスにて同じように被害者が出てくる可能性は低いかもしれません。 しかし、指摘が入った時点でデトロイト不動産セミナーでの教訓を活かし販売会社や現地事情を、もう少し詳しく調査されるべきではなかったのかと思うと残念です。


■セミナー主催者側は中立でもなければ、投資家の味方でもない。

今回、直接コメント欄にてセミナー主催者である太平洋大家の会の会長さんとお話させて頂いて感じた事があります。 それはセミナー主催者も利益を求める組織だという事です。 もちろん頭では分かっていた事なのですが、セミナー主催者側の立ち位置が中立であると錯誤させる発言、また”大家の会”という名前が付いている事もあって、勝手に「大家の味方」もしくは「中立である」と私が期待してしまっていました。

今回なぜ「利益を求める組織」だと感じたかというと、自分達が主催したセミナーの内容、業者に疑義が生じた場合、直接問題となっている業者に費用・利益内訳を聞いて判断するのではなく、本来ならば現地のマーケット、同業者の取り扱う同レベルの不動産物件と比較する事です。 それでなければ問題となっているWIN/WIN Properties, LLCが取り扱う物件の価格が適正か判断する事が出来ません。

そういった一歩先の調査に乗り出せないのは、何かしら大人の事情があるのでしょう。

太平洋大家の会に入っている投資家はセミナーをする業者のスクリーニング機能を期待して参加されているはずです。 そういった意味では繰り返しになりますが、今回の対応は非常に残念でした。

■長く蔓延していた業者主導の海外不動産投資の形態が変わろうとしている。

インターネットが普及する前、特に海外不動産投資の情報を個人で得るのは非常に難しい事でした。 海外不動産業者が主催するセミナーに足を運んで、そこから情報を得るという事がある意味、数少ない情報を得る機会となっていました。

しかしネットが普及したおかげで簡単に海の向こうのニッチな情報(不動産等)を得ることが出来るようになりました。 また私のような個人投資家がブログやSNSで簡単に情報を配信する事も出来るようになりました。 

今まで私達個人投資家はお金を出してセミナーに参加して、お金を出して物件案内をしてもらい、更には現地価格よりも高い上乗せされた物件を購入して来ました。

こういった業者が主導する海外不動産投資の形態も時代遅れとなってきています。

これから私達不動産投資家に必要なのはセミナーに参加して言われたまま物件を購入するのではなく、自分で情報を集め、自分で判断して、自分で情報を配信する事です。

自分で情報を配信する事によって色々な投資家と情報を共有する事ができます。 その結果、業者が配信する情報よりも一段落上の情報を得る事が出来ます。

これからは業者主導ではなく、個人主導。 セミナー等で発信される情報も懐疑的に見る狡猾さが必要です。


*ブログ移転しました。
新しいブログはこちらになります。 → SAWAAZUMI.COM


メンフィス不動産投資05:00コメント:24トラックバック:0TOP↑