経済的自由を手に入れるには海外不動産投資が一番!?
日本、アメリカ、カナダ、イギリス、フィリピンにて現金5億円を不動産に投資。 物件は主にキャッシュフロー目的で長期保有を前提に購入。 実際に体験した海外不動産投資に関する失敗談などを配信。
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2017.01.05 Thu


ブログ移転のお知らせです。

いつもLet’s海外不動産投資をご覧いただき、ありがとう御座います。

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今後はテーマを広げて海外不動産投資海外にも、ITの事、ハワイの情報も配信する予定です。

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2016.01.06 Wed


久しぶりのデトロイト不動産投資ネタです。
販売者である岩佐氏とは現在も訴訟中です。

岩佐氏より購入したデトロイトのアパート物件ですが、その後、管理会社を変更して補修をコツコツ進めていました。

全部で16ユニットのアパートですが、昨年10月頃には半分くらいテナントが入るくらいまで状況が改善されました。

本当だったら、16ユニット全部稼働させて「デトロイトのアパート物件、満室稼働しました、やった~」とブログで報告する予定だったのですが、実は大きな問題が発生しました。

■管理会社に補修資金を騙し取られた。

16ユニット中、8ユニットの補修が完了していました。 残りの8ユニットの補修費として約$30,000支払いました。 予定では全部の補修は昨年末に終わっているはずだったのですが、いくら待っても一向に完了報告がありません。

おかしいなと思い、何度も、補修状況を確認しても歯切れが悪い回答しか得られません。
以前までは細かく対応してくれていたのに、急に連絡の速度が遅くなり、メールを送っても返ってこない状況が続きました。

怪しく思い、残りの補修費3万ドルの返還を要求したら、なんと、最初に補修した8ユニットで電気系統のトラブル修繕に1.3万ドル使い、残りの1.7万ドルはHAVCを購入したので、もう返せるお金はないと、連絡が来ました。

いやいや、電気系統のトラブルなんて聞いていないし、なんで勝手にHAVCなんて購入しているの???

■現管理会社は即日解雇、不動産弁護士を雇い手紙で通達。

まさか、勝手に3万ドルの補修予算をオーナーに許可を取らずに使っているとは思いませんでした。

怒らない男、仏の澤と呼ばれ、一生に一度怒るか怒らないかと言われている私も流石に頭にきて、即日で管理会社との契約を解約しました。

契約解除後、直ぐに不動産専門の弁護士を雇い、物件の調査を行いました。

物件はインスペクターを雇い状態を細かく調べましたが、案の定クオリティの低い補修をしている事が判明しました。 もともと、デトロイトのクオリティには何も期待していませんでしたが、それをも下回るクオリティに愕然としました。

恐るべしデトロイト不動産投資。
いったいどこまで私の海外不動産投資のレベルを上げてくれるのでしょうか。

■新しい管理会社に変更して、前管理会社と争う方向に。

実は、この問題が発覚する数週間前に、私が加入しているデトロイトのアパート専門の保険会社の人から、地元で一番評価の高い、管理会社を紹介してもらっていました。

その為、お金の使い込みが発覚後、直ぐに管理会社をクビにする事が出来たのです。

現在は弁護士経由で3万ドルの返還、コントラクターの情報提出、レシート等の提出をするように要請した手紙を管理会社に送った所です。

今後、管理会社がどのような対応してくるのか分かりません。 相手が資金の返還を拒否してきた場合は訴訟に発展すると思いますが、実際相手にお金があるのかも分かりません。

デトロイトの不動産投資は一筋縄ではいかないようです。

また、報告させて頂きます(涙)
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ミシガン州-デトロイト13:56コメント:8トラックバック:0TOP↑
2015.12.28 Mon


2年半ほど前からハワイに家族で移住していますが、ハワイでの生活費は保有しているアメリカ不動産の家賃収入で補うようにしています。 私の会社は日本にあるので報酬は日本円です。為替や両替手数料を気にしたくないのでアメリカでは米ドル、日本に帰ったら日本円を使うようにしています。

ハワイ移住前はハワイでの生活費が高額だとは知らなかったので、余裕を持ってアメリカの家賃収入で暮らしていけると思っていました。 しかし、全てが恐ろしく高いハワイでは十分にあると思っていたアメリカ不動産の家賃ではギリギリです。 色々と工夫しながら節約して質素に暮らしています。 

不動産の家賃で生活していると日本にいた頃を比べて、お金に対する見方がガラリと変わりました。 特に月額料金制のサービスに敏感になりました。

例えば、ハワイで日本のテレビを見る事ができるサービスが幾つかあるのですが、そのサービスが月に$200くらいします。 お金に対する見方が変わったというのは、毎月$200を配当や家賃で得るにはどのくらいのお金が必要なのだろう?と考えるようになりました。

不動産の場合、8%の利回りで運用できた場合、毎月$200の家賃を得るには3万ドルの資金が必要になります。3万ドルというと日本円で約360万円です。 

ハワイで日本のテレビを見るのに360万? 必要なし! と1秒も考える事なく却下となります。

不動産投資で家賃を得ていても、物件は売却する事ができるので、実際は単純に上記のように比べる事は出来ないのですが、家賃で生活していると妙に毎月一定出て行くお金に敏感になります(私だけでしょうか?)。

世の中には色々な定額の月額サービスがあると思いますが、こんな感じで我家では殆ど定額制のサービスに加入していません。 加入しているのは毎月$8のNetflixと毎月$5のAmazon Cloud Driveくらいです。

アメリカでの家賃収入は非常に安定するのですが、特別報酬もなければ、ビジネスのように儲からないのが難点です。 まぁ、ビジネスがダメになった時のサポートとして不動産を買っているので、そのビジネスと同じ特性だったら意味ないですけど・・・。

最近はアメリカの生活にも慣れて余裕が出てきたので、2016年はドルで報酬が貰えるようにアメリカでビジネスに挑戦する予定です。

目指せ!アメリカン・ドリーム!!


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海外不動産投資全般10:17コメント:0トラックバック:0TOP↑
2015.12.24 Thu


貴方は投資用不動産を直接見て物件を買う派ですか? それともネットショッピングのように実物を見ないで購入する事はありますか?

私は直接見る場合もあれば見ないで購入する事も沢山あります。

人によっては「物件を見ないで買うなんて信じられない!」「絶対に自分の目で見て判断して買うべきだ!」と主張する人もいます。

高額な買い物だから直接自分の目で見て判断したい、という考え方は分からなくもないですが、私は基本的に投資用不動産を直接見て買う意味はそれほどないと考えています。

まず、直接物件を見て物件の状態などを判断材料に出来る場合は、投資先の地域に詳しいという前提が必要です。

■遠隔投資の場合は尚更、物件を直接見る意味がない

人によっては自分が直接通える範囲の地域でしか投資をしないというスタイルの人がいます。 もちろん、これは人ぞれぞれの投資スタイルなので問題ありません。

私の場合は全世界どの地域でもリスクとリターンが見合っていれば、投資地域は選びません。今はアメリカの南部を中心に購入していますが、長期的にキャッシュフローを得るには現時点で一番良い地域だと判断して購入しているからで、状況が変わればまた全然違う国と地域で投資しているかもしれません。

私のような投資スタイルの場合、ネットで地域の情報を集める事は出来るのですが、対象となる投資地域に住んだ事がないので、ネットで得られる情報以上の細かい現地の地理情報は知り得ません。 だからといって細かい地域の事まで精査していては時間を余計に費やし投資機会を損ないかねません。

このような状態で現地に出向いて物件を見ても、家の状態は把握できますが、その物件が果たして自分のスタイルに合った長期投資に適しているのか判断する事が極めて難しいのです。 仮に案内された家が自分には魅力的に映っても地元の人からすれば、テナント付けが難しい平均以下の家という事もありえます。 

■物件を見るのではなく、現地の不動産会社を見る

現地に出向き不動産物件ツアーをする場合は物件数をこなすのではなく、出来るだけ多くの不動産会社を回るようにしましょう。 

自宅を購入する場合は自分の好みの家を探す必要があります。 それは直接物件を見なければわかりません。 でも投資用物件は自分の目を信じるのではなく、現地で長年商いをしている“現地の”不動産会社の目を信じる方がよいでしょう。

もし皆様が海外の不動産視察ツアーにいく機会がありましたら1つの不動産会社から物件を紹介してもらうのではなく、複数の不動産会社にコンタクトを取って、その複数の不動産会社を見るようにしてください。

1つの不動産会社から紹介された物件を見て回っても、貴方に回りの地域と総合して判断できる地理の知識がなければ、折角良い地域を探したとしても良い物件が回ってこない可能性があります。

アメリカに限らず新興国なども一緒です。1つの業者に現地の案内をしてもらっては情報が偏って高値で掴まされるかもしれません。

不動産投資はビジネスですから、信用できる現地のビジネスパートナーを探しましょう。
そういった意味では今回のテネシー州、アーカンソー州の視察は大成功でした。

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2015.12.17 Thu


メンフィスの視察から帰ってきたばかりですが、早速1件購入しました。
約2400sqftと大きめの物件です。 年間の家賃は$15900
物件価格は$125,000です。 表面利回りは13%弱です。

現地の不動産会社からどんな物件を探しているの?と聞かれ「ある程度家賃が望めてワンランク上の住宅を探している」と伝えたと所、ホームオーナー用に売却している物件を見てせてくれました。 そのうちの1つがこちらの物件でした。

私が見学した時にはすでにこちらの物件はMSLで$13,9900でリスィングされてバイヤーからオファーが入っていました。
私が欲しいと伝えると$130,000でどう? (通常の売買だと売り主が6%の手数料を支払う事になるので直接私に13万ドルで売ったほうが得する) と提案されましたが、交渉の結果125kで私が購入する事になりました。

多少安くなってもこれから何件か購入する可能性のある私に売ったほうが得だと思ったようです。

今回は初めてローンを組んで投資用物件を購入する予定でいましたが、こちらの物件は既にオファーが入っていた事もあり、125kまで値下げして更に私のローンの手続きまでは待てないと売り主に言われてしまったので、それではキャッシュで買うよ!となり結局キャッシュで購入する事になってしまいました。。。

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リノベーションもホームオーナー向けとあって更にしっかりしています。 通常の賃貸用のリノベーションでは木目ラミネートフローリングなどを使っていますが、ここはタイルに木のフローリングを使っています。

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キッチンなども全部取り替えています。

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各ベットルームも綺麗にリノベーションしています。

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トイレも全取り換えです。

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大きなガレージもあり、自分が住みたいくらい綺麗な家でした。

メンフィスに限らずアメリカの不動産(多分世界中一緒)は月の家賃が上がれば上がるほどテナントの質が上がります。 悲しい事実ですが、所得が高く社会的に地位が高いテナントは物件を綺麗に保ち長期的に住んでくれます。 逆に所得が低く、社会的地位が低いテナントは物件を荒く扱い、レント期間が短い傾向にあります。

私の場合、積極的に利回りを追求するステージというよりも、より安定して長期で運用する事を目指しているので通常多くの投資家が買っているレンジ5万ドル~8万ドルを避けて一回り高い物件を購入する事にしました。 

*高い物件というよりも高い家賃が取れる物件です。 物件の価格は購入先により変動するので家賃で判断するのが的確だと思います。

購入した物件はこれからインスペクションをして問題なければ年内にクロージングとなる予定です。
メンフィスにはまだ数件購入する予定です。


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